بررسی فقهی- حقوقی ضمانت اجرای تخلف از شرط داشتن پارکینگ برای واحد پیش فروش شده در قرارداد پیش فروش ساختمان
الموضوعات :فرزاد کرمی کلمتی 1 , سیدمحمد حسن ملائکه پور شوشتری 2
1 - استادیار مدعو گروه حقوق، دانشکده حقوق و علوم سیاسی، دانشگاه شهید چمران اهواز، اهواز، ایران.
2 - استادیار گروه حقوق، دانشکده حقوق و علوم سیاسی، دانشگاه شهید چمران اهواز، اهواز، ایران.
الکلمات المفتاحية: شرط, جزئیت, وصفیت, تخصیص پارکینگ, حق مالی ذمی.,
ملخص المقالة :
عده‌ای از فقها شرط را جزئی از ثمن دانسته و برخی دیگر برای شرط در برابر عوضین، وجود استقلالی قائل شدهاند. بر مبنای نظریه دوم، هر شرط باطلی لاجرم موجب بطلان عقد خواهد شد. گروهی از فقها وفای به شرط را یک تکلیف شرعی محض دانسته در مقابل برخی شرط را توامان موجب تکلیف بر ذمه مشروط علیه و مستوجب حکم وضعی به نفع مشروط له پنداشتهاند. بر این اساس یک سو، مشروط علیه مکلف به انجام مفاد شرط است و از سوی دیگر، مشروط له حق مطالبه آن را دارد. بنابراین، تعذر یا تخلف از شرط، مشروط له را بر سر دو راهی فسخ یا امضای مجانی عقد، سرگردان نمیکند؛ بلکه مشروط له در ردیف حقوق سنتی خود -یعنی حق فسخ- حق مطالبه بهای مالی شرط را نیز دارد. در قانون پیش فروش برابر مواد 6 و 7 و 8 احکام متفاوت با قواعد عمومی قراردادها از جمله بازیافت ثمن پرداختی به نرخ روز بناء،جریمه تأخیر قانونی به شرط فزونی بر مقدار توافق شده و جمع آن با فسخ قرارداد و رعایت قیودی جهت فسخ در فرض فزونی یا کسری مساحت بناء مقرر شده است. بنابراین هر گونه تفسیری از ضمانت اجراهای قرارداد پیش فروش باید با توجه به اصول حاکم بر قرارداد از جمله حمایتی بودن قانون و اصل در وضعیت اجرای کامل قرارداد قرار گرفتن متعهدله بر فرض تخلف متعهد صورت گیرد(ماده 8). در قرارداد پیش فروش، بر فرض فقدان پارکینگ حین تسلیم به شرط وجود، آنچه متعلق قصد طرفین بوده پرداخت عوض در برابر واحد ساختمانی به همراه پارکینگ میباشد و تحویل آپارتمان بدون پارکینگ، خارج از قصد معاملی طرفین بوده است. لذا اجبار خریدار به رضایت به معامله یا فسخ، با توجه به افزایش قیمتها، موجب ضرر است. بنابراین، سوای از ایجاد حق فسخ با لحاظ تعذر تسلیم یا تخلف از شرط، با توجه به اینکه هنگام تحویل واحد ساختمانی؛ از لحاظ ایفای تعهد مشمول عمومات مربوط به عین معین میباشد، تحویل آن در همان وضعیتی که حین تسلیم دارد، موجب برائت ذمه متعهد می‌شود، لکن از آنجایی که عدم اختصاص پارکینگ برای واحد ساختمانی، معلول تقصیر پیش فروشنده میباشد، پیش فروشنده ضامن پرداخت تفاوت قیمت خواهد بود، نتیجهای که از ماده ۲۷۸ قانون مدنی به دست می‌آید.
ابهری، حمید، تقی پور درزی نقیبی، محمد حسین (1394). تعهد پیش فروشنده به ساخت و تکمیل ساختمان و ضمانت اجرای آن در قانون پیش فروش ساختمان و مقایسه آن با قانون مدنی، فصلنامه مطالعات حقوق خصوصی 1، 59-78.
احمدزاده، حامد (1396). بررسی فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان، کنفرانس ملی تحقیقات علمی جهان در مدیریت، حسابداری، حقوق و علوم اجتماعی، 1، 44-63.
اصفهانی، سید ابولحسن ( 1380 ق ). وسیله النجات (چاپ دوم). تهران: نشر عروج.
امامی، سید حسن ( 1387). حقوق مدنی (چاپ اول). تهران: انتشارات اسلامیه.
امین، سید امیر مهدی، شبیری زنجانی، سید حسن (1402). عمومیت شرط قدرت بر تسلیم از منظر فقه امامیه و حقوق ایران، پژوهش های فقه و حقوق اسلامی، 74، 42-64.
جعفری لنگرودی، محمدجعفر ( 1397) تئوری موازنه (چاپ دوم). تهران: گنج دانش.
حسین زاده، جواد، سکوتی، نیما (1395). ماهیت و اوصاف قرارداد پیش فروش ساختمان، فصل نامه تعالی حقوقی 17، 1-20.
حسینی العاملی، سید محمد جواد ( 1419 ق). مفتاح الکرامه فی شرح قواعد العلامه، تحقیق محمد باقر مجلسی (چاپ اول). قم: موسسه نشر الاسلامی.
حکیم، سید محسن ( 1404 ق). مستمسک عروه الوثقی (چاپ دوم). قم:،کتابخانه آیت الله مرعشی.
حلی، ابومنصور جمال الدین حسن بن یوسف بن مطهر ( بیتا ). تحریرالاحکام (چاپ اول). مشهد: موسسه طوس.
حلی، ابومنصور جمال الدین حسن بن یوسف بن مطهر ( بیتا ). مختلف الشیعه (چاپ اول). قم: چاپ سنگی.
خدا رحمی، نسرین (1392). مطالعه تطبیقی قرارداد پیش فروش آپارتمان در حقوق ایران و انگلیس (جاپ اول). تهران: انتسارات جاودانه جنگل.
خمینی، روح الله ( 1410 ق ). البیع (چاپ اول). قم: موسسه اسماعیلیان.
دارویی، عباسعلی (1391). قرارداد پیش فروش ساختمان در قانون پیش فروش ساختمان، فصل نامه حقوق مجله دانشکده حقوق و علوم سیاسی، 2، 80-101.
سبزواری، محمد باقر ( 1423 ق). کفایه الاحکام (چاپ اول). قم: موسسه نشر الاسلام.
مصطفوی، سید مصطفی، اصغر رحیمی، سید علی (1389). ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان در حقوق ایران و فقه امامیه، پژوهشنامه حقوق اسلامی1، 70-89.
شاه باغ حائری، سید علی ( 1376). شرح قانون مدنی (چاپ اول). تهران: گنح دانش.
شهید ثانی، زین الدین بن علی ( 1379ق ). الروضه البهیه (چاپ دوم). قم: دلیل ما.
شهیدی، مهدی (1377). تشکیل قراردادها و تعهدات (چاپ سوم). تهران: نشر حقوقدان.
شیخ انصاری، مرتضی ( 1420 ق). مکاسب (چاپ اول). مجمع الفکر اسلامی.
صاحب جواهر، محمد حسن ( 1394 ق). جواهرالکلام (چاپ سوم). تهران: دارالکتب الاسلامیه.
طالقان غفاری، مهدی. احسان نعمتی (1397). حق فسخ در قرارداد پیش فروش ساختمان و مقایسه آن با قانون مدنی، فصلنامه روانشناسی و علوم رفتاری ایران 13، 50-77.
طباطبایی یزدی، سید محمد کاظم (1388 ق،). عروه الوثقی (چاپ پنجم). تهران: دارالکتب اسلامیه.
طباطبایی، علی بن احمد (بیتا). ریاض المسائل (چاپ دوم). قم: موسسه آل بیت.
عاملی، سید حسن (1395). رابطه عقد و شرط، فقه اهل بیت، 62، 101-122.
غریبه، علی. ناصر مسعودی (1390). تحلیل فقهی حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان با تأملی بر انواع بیع، مطالعات حقوق تطبیقی معاصر، 2، 1-20.
فقیه، محمد تقی ( 1407 ق). قواعد الفقیه (چاپ اول). بیروت: دارالضواء.
کاتوزیان، ناصر ( 1376). عقود معین (چاپ اول). تهران: انتشارات مجد.
کاتوزیان، ناصر ( 1387). قواعد عمومي قراردادها (چاپ دوم). تهران: شركت سهامي انتشار.
کاتوزیان، ناصر ( 1380) . نظریه عمومی تعهدات (چاپ پنجم). تهران: نشر دادگستر.
کرکی، علی بن حسین ( 1411 ق). جامع المقاصد (چاپ اول). موسسه آل بیت.
کرمی کلمتی، فرزاد ( 1398). داوری اجباری در حقوق ایران (چاپ اول). تهران: انتشارات پژوهندگان راه دانش.
کرمی کلمتی، فرزاد، صالحی مازندرانی، محمد (1399). تأملی بر نحوه حل و فصل اختلافات ناشی از قرارداد پیش فروش ساختمان و قلمروی آن، مطالعات حقوقی معاصر 22، 55-75.
کیائی، عبدالله ( 1376). الزامات بایع و مشتری قبل و بعد از تسلیم مورد معامله (چاپ اول). تهران: انتشارات ققنوس، تهران.
محقق داماد، سید مصطفی ( 1398). نظریه عمومی شروط و التزامات در حقوق اسلامی (چاپ دوم). مرکز نشر علوم اسلامی.
محمصانی، صبحی ( 1972 ق). الموجبات و العقود (چاپ اول). بیروت: دارالملائین .
مراغی، میرفتاح ( 1417 ق). عناوین (چاپ سوم). قم: انتشارات جامعه مدرسین.
الموسوی خمینی، روح الله ( 1380 ق). تعلیقه بر وسیله النجات (چاپ اول). نشر عروج.
نراقی، ملااحمد ( 1408 ق)، عوائد الایام (چاپ چهارم). قم: مکتبه بصیرتی.
