بررسی روابط موجر و مستاجر در حقوق ایران و فقه اسلامی

محورهای موضوعی : جامع الفقهیه

سیدمجتبی حسینی ¹ , سیدحسام الدین حسینی ² , منصور عطاشنه ³

1 - دانشجوی دکتری، گروه حقوق خصوصی، پردیس علوم و تحقیقات خوزستان، دانشگاه آزاد اسلامی، اهواز، ایران / دانشجوی دکتری، گروه حقوق خصوصی، واحد اهواز، دانشگاه آزاد اسلامی، اهواز، ایران.
2 - استادیار، گروه فقه و مبانی حقوق اسلامی، مرکز تحقیقات پژوهش های قرآنی با رویکرد سبک زندگی اسلامی ، واحد اهواز، دانشگاه آزاد اسلامی، اهواز، ایران.
3 - استادیار، گروه حقوق، دانشگاه شهید چمران، اهواز، ایران.

تاریخ دریافت : 1401/11/01 تاریخ پذیرش : 1401/12/27 تاریخ انتشار : 1402/10/29

کلید واژه: اجاره, تملیک منافع, حقوق مدنی, ایران, فقه اسلامی,

چکیده مقاله :

اجاره املاک یکی از قراردادهای مهم و رایج در حقوق مدنی است که به موجب آن، مالک (موجر) اجازه می‌دهد تا مستأجر (مستأجر) از ملک مورد نظر برای مدت معین و با پرداخت اجاره‌بها استفاده کند. این قرارداد، به لحاظ قانونی، شامل شرایط و ضوابط خاصی است که به حمایت از حقوق طرفین می‌پردازد. از جمله مهم‌ترین مباحث مرتبط با اجاره، می‌توان به شرایط صحت قرارداد، تعهدات موجر و مستأجر، و مسائل مربوط به تخلف از قرارداد اشاره کرد. همچنین، تحلیل مفاد قانون مدنی و آئین‌نامه‌های مرتبط با اجاره، به درک بهتر از حقوق و الزامات طرفین کمک می‌کند و در نهایت، ضرورت رعایت اصول اخلاقی و حرفه‌ای در تنظیم قراردادهای اجاره را نمایان می‌سازد. به دلیل وفور این نوع قرارداد در جوامع بشری، شایسته است تا ضمن بررسی دقیق به مقایسه نظامهای حقوقی در این باره پرداخته شود. از همین رو، این رساله، روابط موجر و مستاجر در حقوق ایران و فقه اسلامی در اماکن غیر تجاری را بررسی کرده و نقاط ضعف و قوت، و مشابهتها و اختلافها را مشخص کرده است.

چکیده انگلیسی:

Lease of real estate is one of the most important and common contracts in civil law, whereby the owner (lessor) allows the tenant (lessee) to use the property for a certain period of time and by paying a rent. This contract, legally, includes specific terms and conditions that protect the rights of the parties. Among the most important issues related to lease, we can mention the conditions for the validity of the contract, the obligations of the lessor and the tenant, and issues related to breach of contract. Also, analyzing the provisions of the civil law and regulations related to lease helps to better understand the rights and obligations of the parties and ultimately reveals the need to observe ethical and professional principles in drafting lease contracts. Due to the abundance of this type of contract in human societies, it is appropriate to carefully examine and compare legal systems in this regard. Therefore, this dissertation examines landlord-tenant relationships in Iranian law and Islamic jurisprudence in non-commercial premises and identifies weaknesses and strengths, similarities and differences.

منابع و مأخذ:

- امامی، سیدحسن (1375)، حقوق مدنی (جلد دومدر اجاره، مساقات، مضاربه، جعاله، شرکت)، تهران، اسلامیه
- انصاری، مسعود و طاهری، محمدعلی (1368) دانشنامه حقوق خصوصی، تهران، انتشارات محراب فکر
- رضایی آهوانوئی، محمدجعفر (1401)، بررسی روابط موجر و مستاجر در حقوق ایران، پنجمین کنفرانس بـین المللی فقه، حقوق و پژوهشهای دینی
- روحانی، کارن و شکرزاده گروی، محمـد (1396)، بررسـی موجبـات درخواسـت تخلیـه در قـوانین مـوجر و مســتاجر 56 و 76 و قــانون مــدنی و فقــه اســلامی،همایش بــین المللــی حقــوق علــوم سیاســی و معــارف اسلامی، قرچک
- خاوری، محمودرضا (1371)، حقوق بانکی، تهران، انتشارات موسسه بانکداری ایران
- ذهنی تهرانی، محمد جواد (1366)، المباحث الفقهیة في شرح الروضة البهیة، قم، انتشارات وجدانی
- خمینی‌، روح الله (1383)، ترجمه تحریرالوسیله، مترجم محمد قاضی‌زاده و علی اسلامی، قم، جامعه مدرسین حوزه علمیه قم، دفتر انتشارات اسلامی
- خمینی، روح الله (1386)، کتاب البیع (جلد پنجم)، تهران، موسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینی ( چاپ و نشر عروج)
- جعفری لنگرودی، محمد جعفر (1380)، ترمینولوژی حقوق، تهران، انتشارات گنج دانش
- صدر، محمد باقر (1389)، بانکداری بدون ربا، مترجم مرتضی زنجانی شریعتمدار، قم، نشر فرهنگ سبز
- شافعی، محمد بن ادریس (1396) الرساله، ترجمه ژیلا مرادپور و علی صارمی، تهران، نشر احسا
- شیخ مفید، محمد بن محمد بن نعمان (1413)، المقنعه، قم، ناشر كنگره جهانى هزاره شیخ مفید
- فاضل آبی، زین الدین ابوعلی (1408)، كشف الرموز فی شرح المختصر النافع، قم، انتشارات جماعت المدرسین
- قلعه کوهی، کامران و الیکی، بهاره و نجفی بابادی، مـریم (1400)، اعطـای مهلـت اضـافی بـه منظـور اجرای تعهدات قراردادی در حقوق آلمان و ایران،وچهارمین کنفـرانس بـین المللـی فقـه، حقـوق و پژوهشهای دینی
- طوسی، عباس، و کاشانی، جواد (1398)، تحلیل اقتصـادی مـداخلات حقـوقی دولـت در روابـط استیجاری بر اساس ایده کارایی بازار و شکست آن. پژوهش حقوق خصوصی، 6(29)1۳0-109
- علامه حلی، حسن بن یوسف (1414)، تذکره الفقها، قم، موسسه آل بیت (ع)
- فیاض محمد اسحاق (1426) توضیح المسائل (فیاض)، قم، نشر مجلسی
- کاتوزیان، ناصر (1371)، حقوق مدنی، عقود معین، تهران، شرکت انتشار
- کاتوزیان، ناصر (1372)، قواعد عمومی قراردادها ()، تهران، شرکت سهامی انتشار
- کاتوزیان، ناصر (1374)، حقوق مدنی عقود معین (قسمت اول) (معاملات معوض، عقود تملیکی، بیع، معاوضه، اجاره، قرض)، تهران، شرکت انتشار
- کاتوزیان، ناصر (1390)، دوره مقدماتی حقوق مدنی: اعمال حقوقی – قرارداد، ایقاع، تهران، گنج دانش
- کیایی، عبدالله (1384)، قانون مدنی و فتاوای امام خمینی (ره)، تهران، انتشارات سمت
- گلپایگانی محمدرضا (1414)، مجمع المسائل ( ج سوم)، قم، موسسه دار القرآن الکريم
- صافی، لطف‌‌الله (1385 )، جامع الأحکام (جلد 5)، قم، انتشارات دفتر تنظيم و نشر آثار حضرت آيت الله العظمی صافی گلپایگانی

متن کامل:



 

Biannual journal of jurisprudential principles of Islamic law Vol. 15— no. 2— autumn and winter2022— Issue 30

 

 

 

Research Article

A study of landlord-tenant relations in Iranian law and Islamic jurisprudence

Seyed Mojtaba Hosseini¹, Seyed Hessamoddin Hosseini², Mansour Atasheneh ³

 

Received: 2023/01/         21 Accepted: 2023/03/18

Abstract

Lease of real estate is one of the most important and common contracts in civil law, whereby the owner (lessor)allows the tenant (lessee)to use the property for a certain period of time and by paying a rent. This contract, legally, includes specific terms and conditions that protect the rights of the parties. Among the most important issues related to lease, we can mention the conditions for the validity of the contract, the obligations of the lessor and the tenant, and issues related to breach of contract. Also, analyzing the provisions of the civil law and regulations related to lease helps to better understand the rights and obligations of the parties and ultimately reveals the need to observe ethical and professional principles in drafting lease contracts. Due to the abundance of this type of contract in human societies, it is appropriate to carefully examine and compare legal systems in this regard. Therefore, this dissertation examines landlord-tenant relationships in Iranian law and Islamic jurisprudence in non-commercial premises and identifies their strengths and weaknesses, similarities and differences.

 

Keywords: Lease, ownership of interests, civil rights, Iran, Islamic jurisprudence. 

 

 

---

[1]  - PhD student, Department of Private Law, Khuzestan Science and Research Branch, Islamic Azad University, Ahvaz. Iran. / PhD student, Department of Private Law, Ahvaz Branch, Islamic Azad University, Ahvaz, Iran.

[2] - Assistant Professor, Department of Law, Ahvaz Branch, Islamic Azad University, Ahvaz, Iran. (corresponding author) [e-mail]

[3] - Assistant Professor, Department of Law, Shahid Chamran University, Ahvaz, Iran.

 

مقاله پژوهشی

بررسی روابط موجر و مستاجر در حقوق ایران و فقه اسلامی

سیدمجتبی حسینی¹، سیدحسام الدین حسینی²، منصور عطاشنه³

 

چکیده

اجاره املاک یکی از قراردادهای مهم و رایج در حقوق مدنی است که به موجب آن، مالک (موجر) اجازه می‌دهد تا مستأجر (مستأجر) از ملک مورد نظر برای مدت معین و با پرداخت اجاره‌بها استفاده کند. این قرارداد، به لحاظ قانونی، شامل شرایط و ضوابط خاصی است که به حمایت از حقوق طرفین می‌پردازد. از جمله مهم‌ترین مباحث مرتبط با اجاره، می‌توان به شرایط صحت قرارداد، تعهدات موجر و مستأجر، و مسائل مربوط به تخلف از قرارداد اشاره کرد. همچنین، تحلیل مفاد قانون مدنی و آئین‌نامه‌های مرتبط با اجاره، به درک بهتر از حقوق و الزامات طرفین کمک می‌کند و در نهایت، ضرورت رعایت اصول اخلاقی و حرفه‌ای در تنظیم قراردادهای اجاره را نمایان می‌سازد. به دلیل وفور این نوع قرارداد در جوامع بشری، شایسته است تا ضمن بررسی دقیق به مقایسه نظامهای حقوقی در این باره پرداخته شود. از همین رو، این رساله، روابط موجر و مستاجر در حقوق ایران و فقه اسلامی‌در اماکن غیر تجاری را بررسی کرده و نقاط ضعف و قوت، و مشابهتها و اختلافها را مشخص کرده است.

واژگان کلیدی: اجاره، تملیک منافع، حقوق مدنی، ایران، فقه اسلامی.

 

مقدمه

امروزه با توسعه مستمر شهرنشینی بیشتر شهرهای جهان برای تامین مسکن کافی و درخور سکونت برای شهروندان خود با چالشهایی روبه رو شده اند. اطمینان از عملکرد سالم بازار مسکن نیازمند راهکارهایی است که تعادل را بین عرضه و تقاضا برقرار کند. تجربه جهانی توسعه بخش مسکن نشان داده که موضوع شکست بازار در برقراری تعادل پایدار عرضه و تقاضا در بخش مسکن محتمل و قابل انتظار بوده و حتی در اقتصادهای آزاد نیز مجموعه قوانین نظارتی، کنترلی و حمایتی در بخش مسکن رایج است. در سالهای گذشته سیاستگذاری بسیاری از کشورها به سمت حمایت از مسکن استیجاری سوق داده شدند، به طوری که در کشورهایی مانند سوئیس و آلمان که جمعیت اجاره نشین به ترتیب 57 و 48 درصد از جمعیت آنها را تشکیل می‌دهد سکونت در مسکن استیجاری به دلیل قوانین حمایتی قوی از مستاجران مزیت بیشتری از سکونت ملکی داشته و به صورت یک ترجیح و انتخاب درآمده است. چارچوب کنترلی و نظارتی متعادل بر بازار اجاره میتواند هزینه اجاره بها را تعدیل کند، ازاین رو مسکن استیجاری را برای مستاجران به عنوان قشر آسیب پذیر مقرون به صرفه ساخته و منافع مالک و مستاجر را به صورت متعادل برآورده کند.

در برخی مطالعات، قوانین حاکم بر مسکن استیجاری خصوصی با بهره‌گیری از تجارب کشورهای مختلف مورد مطالعه قرار گرفته و یافته‌هایی برای ساماندهی بخش استیجاری مسکن در کشور که حدود یک سوم از جمعیت خانوارهای ایرانی را تشکیل می‌دهد ارائه شده است. براساس این مطالعات، در تمام قوانین کنترل اجاره، اولویت با حمایت از منافع مستاجر از طریق حمایت از مسکن قابل تامین و کنترل نرخ اجاره است و مبتنی بر تجارب جهانی، قوانین اجاره بهای اولیه با توجه به مشخصات ساختمان برای یک یا چند سال تعیین میشود. سقف افزایش اجاره بهای سالیانه براساس نسبتی از شاخصهای مختلف از جمله شاخص تورم، شاخص هزینه‌های مصرف کننده و مانند آن تعیین و محدود میشود. در اغلب قوانین کنترل اجاره، مستاجر در صورتی که تمایل به تمدید قرارداد داشته باشد میتواند به سکونت خود در ملک ادامه دهد، مگر اینکه مالک دلیل قابل قبولی برای تخلیه مستاجر ارائه کند. در کنار آثار مثبت قوانین کنترل اجاره، توجه به آثار منفی احتمالی آن در صورت بسیار سختگیرانه بودن ازجمله تاثیر بر کاهش سرمایه گذاری در حوزه مسکن نیز در سالهای اخیر بسیار مورد توجه اقتصاددانان و منتقدان این قوانین قرار گرفته که نباید از آن غفلت کرد. همینطور در این گزارشها بیان شده که درکشورهای دارای سیستم اجاره داری موفق، مداخله شرکتهای خصوصی برای تولید و عرضه مسکن به ویژه مسکن استیجاری گامی‌مثبت در جهت تنظیم بازار مسکن بوده است. نشان داده شده که اجاره بهای املاک عرضه شده ازسوی این شرکتها معمولاً کمتر از بازار آزاد بوده، در مقابل منافع اقتصادی دیگری از محل ارائه خدمات جانبی سکونتی به مستاجران دارند (گزارش مرکز پژوهشهای مجلس، 1398).

اصولاً اجاره املاک در حقوق مدنی به‌عنوان یک قرارداد معین، دارای ویژگی‌ها و اصول خاصی است که باید در تنظیم و اجرای آن مدنظر قرار گیرد. این قرارداد از نظر قانونی به دو طرف (موجر و مستأجر)تعلق دارد که هر یک حقوق و تعهدات مشخصی دارند. در تعریف اجاره و ماهیت آن غالباً گفته‌اند که اجاره قراردادی است که به موجب آن، موجر ملک خود را برای مدت معین و با دریافت اجاره‌بها به مستأجر می‌سپارد. این قرارداد می‌تواند به صورت شفاهی یا کتبی منعقد شود، اما برای جلوگیری از بروز اختلافات، توصیه می‌شود که به صورت کتبی تنظیم گردد. این قرارداد نیز مانند اکثر عقود مستلزم شرایط صحت قرارداد است. برای اینکه قرارداد اجاره صحیح باشد، باید شرایط عمومی‌قراردادها، از جمله اهلیت طرفین، وجود موضوع معین، و رضایت هر دو طرف رعایت شود. همچنین، اجاره‌نامه باید مشخصات ملک، مدت اجاره و مبلغ اجاره‌بها را به وضوح بیان کند. در قرارداد اجاره هر یک از طرفین تعهداتی بر عهده دارند. از تعهدات موجر آن است که موجر موظف است ملک را به‌گونه‌ای در اختیار مستأجر قرار دهد که قابلیت استفاده داشته باشد و همچنین باید در طول مدت اجاره، ملک را در وضعیت مناسب نگه دارد. او همچنین باید در صورت بروز مشکلاتی مانند نواقص یا تعمیرات ضروری، به مستأجر کمک کند؛ و از تعهدات مستأجر آن است که مستأجر نیز موظف است اجاره‌بها را در زمان مقرر پرداخت کند و از ملک به نحو صحیح و متعارف استفاده کند. او همچنین نمی‌تواند بدون اجازه موجر، تغییراتی در ملک ایجاد کند یا آن را به شخص ثالث اجاره دهد.

از مواد مهم در قرارداد اجاره تخلفات و حقوق طرفین است. در صورتی که هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد یا مطالبه خسارت نماید. در این زمینه، قانون مدنی و مقررات مربوط به اجاره، به تبیین حقوق و الزامات طرفین در صورت بروز اختلافات پرداخته است. مسائل حقوقی مرتبطی با قرارداد اجاره طرح می‌شود. مسائلی مانند تمدید قرارداد، شرایط تخلیه ملک، و تعیین مسئولیت‌های مالی و حقوقی در صورت بروز آسیب به ملک وجود دارد که در هر قرارداد اجاره باید به آن توجه شود. آشنایی با این موارد، به طرفین کمک می‌کند تا از حقوق خود دفاع کنند و از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری نمایند. همۀ این موارد نشان‌دهنده اهمیت قرارداد اجاره در روابط اقتصادی و اجتماعی است و ضرورت توجه به جزئیات حقوقی آن را روشن می‌کند.

همان گونه که اشاره شد اجاره املاک در جوامع امروزی به‌ویژه در شرایط اقتصادی کنونی، به یکی از ضروریات زندگی تبدیل شده است. با افزایش قیمت مسکن و ناتوانی بسیاری از افراد در خرید خانه، اجاره‌نشینی به گزینه‌ای رایج برای تأمین مسکن بدل شده است. این روند به‌ویژه در کلان‌شهرها و مناطق شهری مشهود است، جایی که تقاضا برای مسکن به شدت افزایش یافته و عرضه به‌طور چشمگیری محدود است. افزایش تقاضا متعاقباً به تعداد قراردادهای اجاره منتهی می‌گردد. با توجه به شرایط اقتصادی و گرانی مسکن، تعداد افراد و خانواده‌هایی که به اجاره نشینی روی می‌آورند، افزایش یافته است. این موضوع منجر به افزایش تعداد قراردادهای اجاره می‌شود و به تبع آن، بازار اجاره به یکی از بخش‌های پررونق اقتصادی تبدیل می‌شود که بی تردید مشکلات حقوقی خود را به دنبال خواهد داشت. از همین رو، با افزایش تعداد قراردادهای اجاره، مشکلات حقوقی نیز به‌طور قابل توجهی افزایش یافته است. بسیاری از مستأجران و موجران ممکن است به دلیل ناآگاهی از حقوق و تعهدات خود، در قراردادهای اجاره دچار مشکل شوند. عدم وجود الگوهای استاندارد و شفاف در تنظیم قراردادها می‌تواند به بروز اختلافات، از جمله مشکلات در پرداخت اجاره‌بها، نگهداری ملک، و تخلیه، منجر شود.

از طرفی دیگر شرایط نامناسب مسکن می‌تواند تبعات اجتماعی، و به طور غیرمستقیم، تبعات حقوقی داشته باشد. بسیاری از مستأجران ممکن است با شرایط نامناسب مسکن مواجه شوند، از جمله وجود نواقص فنی در ملک، عدم ارائه خدمات مناسب (مانند تعمیرات)، و عدم رعایت اصول ایمنی. این مسائل می‌تواند کیفیت زندگی مستأجران را تحت تأثیر قرار دهد و به نارضایتی آنها از قرارداد اجاره منجر شود. در شرایط اقتصادی کنونی، قیمت اجاره بها نیز تحت تأثیر قرار گرفته و ممکن است به‌طور غیرمنطقی افزایش یابد. این موضوع می‌تواند فشار مالی بر مستأجران وارد کند و منجر به نارضایتی و کاهش کیفیت زندگی آنها شود. بسیاری از مستأجران برای تأمین هزینه‌های اجاره، با مشکلات مالی مواجه می‌شوند و ممکن است به تأخیر در پرداخت اجاره یا حتی ترک ملک منجر شود. این واقعیات اجتماعی و اقتصادی نشان دهندۀ نیاز به قوانین و مقررات حمایتی است. به دلیل افزایش مشکلات و چالش‌های موجود در بازار اجاره، نیاز به وضع قوانین و مقررات حمایتی برای حفاظت از حقوق مستأجران و موجران احساس می‌شود. ایجاد نظامی‌که به تعادل در حقوق و تعهدات طرفین قرارداد کمک کند، می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات و مشکلات جلوگیری کند. همچنین آگاهی و آموزش حقوقی باید در دستور کار قرار بگیرد. آموزش حقوقی به مستأجران و موجران در مورد حقوق و تعهدات خود و نیز روش‌های قانونی حل اختلافات می‌تواند نقش موثری در کاهش مشکلات بازار اجاره ایفا کند. افزایش آگاهی به افراد کمک می‌کند تا بهتر از حقوق خود دفاع کنند و از بروز مسائل جدی جلوگیری نمایند. بنابراین، با توجه به شرایط اقتصادی کنونی و افزایش اجاره‌نشینی، توجه به جنبه‌های حقوقی و اجتماعی اجاره املاک ضروری است تا بتوان از حقوق طرفین حفاظت کرد و به بهبود کیفیت زندگی مستأجران و موجران کمک نمود. تردیدی نیست که وقتی پدیدۀ اجتماعی سیال و متحول است و تحت تاثیر مولفه‌های اقتصادی و جامعه‌شناختی و سیاسی دائماً دگرگون می‌شود، لذا ضرورتاً قواعد حقوقی نیز باید بازخوانی و به روز رسانی بشوند.

بنابراین، اجاره از مهمترین روابط حقوقی است که به دلیل ابعاد اقتصادی و اجتماعی از دغدغه‌های اصلی سیاستگذاران در هـر کشـوری اسـت. در ایـران از زمـان قـانونگـذاری نـوین چگـونگی تنظـیم روابـط اسـتیجاری دارای فـراز و نشیبهایی بوده است. قانون مدنی را میتوان نقطه آغازین این تنظیم دانست که مبتنی بر آزادی اراده (عرضـه و تقاضا)بوده است. به تدریج با وقوع برخـی تحـولات اجـاره بـه یکـی از قراردادهـای پـر چالش تبـدیل گردیـد به نحوی که قانونگذاران، خود را مجاز به «دخالت» در روابط استیجاری دانسـتند (که آخرین مورد آن طرح اخیرالتصویب « کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی» است). مشـاهده قـوانین اجـاره رونـد مداخله‌گرایانه را اثبات می‌کند. بعد از انقلاب اسلامی‌روند مذکور به تـدریج متوقـف گردیـد، کـه بـا تصـویب قانون 1376 به سمت نقطه آغازین خود (قانون مدنی)بازگشـت نمـود (طوسـی و همکـاران، 1398).

در حقـوق کشور ایران در رابطه موجر و مستاجر، به طور کلی و با توجه به سال انعقاد عقد اجاره، احکام دو قانون بر ایـن عقد بار میشود. یک، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و دو، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، که هر کدام از این قوانین، احکام مخصوص به خود را داشته؛ ضمنا باید بررسی گردد تا مشـخص شـود، چه قانونی بر قرارداد اجاره، حاکم می‌باشد (رضایی آهونوعی، 1401). اجـاره و موجبـات درخواسـت تخلیه و تناقص آن در قانون موجر و مستاجر سال 1356 و 1376 و قانون مدنی و حتی با فقه امامیه از مباحث اختلافی در مراجع قضایی بین وکلا و قضات است (روحانی و همکاران، 1396). یکی از مشکلاتی کـه در عقـد اجـاره در قانون ایران وجود دارد این است که تفکیک دقیقی از قوانین برای اماکن تجاری و مسکونی ارائه نمی‌دهـد. بـه طوری که محلهای مسکونی قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر 1356 تابع قانون مـدنی بـود ولـی بـا تصویب قانون اخیر علاوه بر محلهای تجاری، محلهای مسکونی که قبل از سـال 1354 سـاخته شـده و قبـل از سال 1356 واگذار شده تابع این قانون گردید. بنابراین سایر اجاره‌ها و همچنین اجاره‌هـای بعـد از سـال 1356 تـا سال 1362 تابع مقررات مندرج در قانون مدنی میباشد. قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 اجاره‌های محل سکونت را تابع قانون مدنی و قواعد استثنایی این قانون و تراضی طرفین (مواد 1 و 1۳)قرار داد. ولـی بـه طـور استثنایی برخی اجاره‌های محلهای مسکونی مثل خانه‌های سازمانی تابع قانون 1356 باقی ماند. پس از این قـانون، قانون روابط موجر و مستاجر 1376 تصویب و اجاره محلهای مسکونی و تجاری را تـابع مقـررات قـانون مـدنی و مقررات این قانون و تراضی طرفین قرار داد. در مواردی نیز کـه محلـی نـه بـرای سـکونت و نـه بـرای کسـب و تجارت داده شود، مانند واگذاری محل برای درمانگاههای عمومی، انجمنها و سندیکاها، طبق تبصره 2 مـاده 14 قانون سال 1356 و تبصره 1 ماده 8 قانون سال 1362 از هر حیث تابع مقررات مربوط بـه اجـاره محـل سـکونت اسـت (هادی و همکاران، 1397).

2- ترمینولوژی مفهوم اجاره

از نظر تبارشناسی واژه و ریشه شناسی آن، کلمه اجاره در مهمترین فرهنگ لغات زبان فارسی لغتنامه دهخدا این گونه تعریف شده و مثال‌هایی از زیان فارسی نیز برای آن ذکر شده است:

·       اجاره. [ اِ رَ ](ع مص)رهانیدن. (منتهی الارب). بفریاد رسیدن .

·       زینهار دادن. (لغت نامه مقامات حریری). زنهار دادن. (تاج المصادر) (منتهی الارب).

·       بجنبانیدن از راه. (تاج المصادر). عدول کنانیدن : اجاره عن الطریق؛ برگردانید او را از راه. (منتهی الارب).

·       اجارَ المتاع؛ در ظرف کرد متاع را (منتهی الارب).

·       اجار الرّجل اجارة؛ بدرقه گردید مرد را (منتهی الارب).

·       بمزد دادن خانه و جز آن .

·       کراء. کرایه بمُزد. منفعت.

·       مزدوری که کسی را میدهند. مزدوری که بکسی دهند. اجیر داشتن. (موید الفضلاء).

·       مال الاجاره؛ مزد. مالی که مستاجر دهدموجر را در ازاء منفعت.

(اصطلاح فقه)تملیک منافع. عقدی که منافع را در مقابل عوض تملیک کند چنانکه تملیک منافع را بدون عوض عاریه گویند. عقدی که بموجب آن منافع معینی در مقابل عوض معلومی‌تملک میشود. اجاره مانند سایر عقود محتاج به ایجاب از طرف موجر وقبول از جانب مستاجر بوده و دو طرف عقد اجاره بایدبالغ و عاقل و رشید باشند. اجاره عقدی است لازم و به انتقال موضوع اجاره به دیگری و فوت موجر و مستاجر باطل نشود مگر آنکه موجر، موقوف علیه باشد. ارکان اجاره عبارتند از: موضوع، عوض، منفعت. موضوع اجاره ممکن است انسان یا حیوان یا شی بوده و در صورت اخیر انتفاع از آن به ابقای عین باید ممکن باشد. عوض یعنی مالی که مستاجر در مقابل منفعت میدهد باید در عقد اجاره معین شود. موجر به سبب عقد اجاره مالک عوض شده و بر مستاجر است که فوراً تسلیم کند مگر آنکه در عقد اجاره مدتی برای تادیه آن مقرر شده باشد. شخصی که برای انجام عملی اجیر میشود در اثر عقد اجاره، مالک اجرت محسوب شده، ولی حق مطالبه آنرا تا وقتی که عمل را انجام نکرده است، فاقد است. منفعت یعنی استفاده ای که مستاجر از موضوع اجاره می‌کند باید در عقد اجاره معین شود در صورتی که در خارج استفاده ای که از موضوع اجاره میشود معلوم باشد، تعیین آن در عقد اجاره ضرورتی ندارد. تعیین منفعت ممکن است بوسیله تعیین عمل مدت و مسافت بعمل آید. منفعتی که از موضوع اجاره استیفاء میشود، باید مشروع باشد، از این لحاظ اجاره منزل برای تاسیس قمارخانه باطل است. مولف کشاف اصطلاحات الفنون آرد: اجارة، بحرکة الهمزة و بالجیم کما فی القاموس. و هی بیعالمنافع کما فی الهدایة فانّها و ان کانت فی الاصل مصدر اجر زیدٌ یاجرُ بالضم؛ ای صار اجیراً الاّ انّها فی الاغلب تستعمل بمعنی الایجار. اذ المصادر قد یقام بعضها مقام بعض فیقال آجرت الدار اجارةً؛ ای اکریتها و لم یجی من فاعل هذا المعنی علی ما هوالحق، کما فی الرضی. لکن فی القاموس و غیرها انّها اسم الاجرة یقال اجر المملوک اجراً، کآجره ایجاراً؛ ای اکراه، ای اعطاه ذلک باجرة و هی کالاجر، ای ما یعود الیه من الثواب. و شرعاً بیع نفع معلوم بعوض معلوم، دین او عین (لا علی التابید)والنفع المنفعة. و هی اللذة و الراحة من دفع الحر و البرد و غیرهما و المراد بالدین، المثلی کالنقود و المکیل والموزون و المعدود المتقارب و بالعین القیمی، و هو ماسوی المثلی. والعوض اعم من المال والنفع. و خرج به العاریة و الوصیة بالنفع. والاصل ان ّ کل مایصلح ثمناً فی البیع یصلح اجرة فی الاجارة و ما لا فلا، الا المنفعة، فانها تصلح اجرة اذا اختلف الجنس و لاتصلح ثمناً. و قولنا معلوم؛ ای جنساً و قدراً. و قید لا علی التابید مراد هیهنا کما ان قیدالتابید مراد فی البیع فخرج بیع حق المرور.

اجاره دادن؛ بمزد دادن؛ اجاره کردن: بمزد گرفتن (زمخشری). این حجره به یک بوسه، تا حشر اجارت کن (امیرمعزی). اجاره کرد دماغم گلابخانه وصل / نسیم در ره من شرمسارمی‌آید (سنجر کاشی).

کلمه «اجاره» در انگلیسی به «rent» ترجمه می‌شود. ریشه‌شناسی این کلمه به تاریخچه‌ زبان‌های هند و اروپایی برمی‌گردد. ریشه لاتین این کلمه از واژه لاتینی "rendere" به معنای "بازگرداندن" و "واگذاری" آمده است. قبل از شیوع در زبان انگلیسی، واژه‌ای به شکل "renta" در زبان‌های رومانی نیز وجود داشت که به معنای "اجاره" یا "پرداخت" بود. این کلمه به تدریج در زبانهای دیگر نیز گسترش یافت و به تدریج به زبان‌های دیگر اروپایی نیز نفوذ کرده است و در زبان‌هایی مانند فرانسوی ("rente") و اسپانیایی ("renta") نیز دیده می‌شود. به طور کلی، "rent" به معنای پرداخت مبلغی به ازای استفاده موقت از یک دارایی، مانند ملک یا کالا، به کار می‌رود. این واژه در زمینه‌های اقتصادی و حقوقی بسیار رایج است.

کلمه "اجاره" در زبان آلمانی به "Miete" ترجمه می‌شود. از نظر لغوی، "Miete" به معنای پرداخت مبلغی برای استفاده از یک ملک یا دارایی به مدت معین است. این کلمه به طور خاص به قراردادهای اجاره بین مالک و مستأجر اشاره دارد. از نظر ریشه‌شناسی، "Miete" به زبان‌های ژرمنی بازمی‌گردد و ریشه آن به واژه‌های مربوط به "اجاره" و "پرداخت" در زبان‌های قدیمی‌تر برمی‌گردد. به عنوان مثال، ریشه این کلمه ممکن است به واژه‌های پروتوژرمنی مرتبط باشد که به معنای "دادن" یا "تبادل" است. در کل، "Miete" نشان‌دهنده مفهوم تبادل مالی برای استفاده از یک چیز است که در طول زمان در زبان‌های مختلف توسعه یافته و به شکل فعلی درآمده است.

1-2- چیستی اجاره در فقه اسلامی

در تعریف اجاره آمده، عقدی است که به موجب آن منفعت معینی در برابر عوض معلوم از سوی یکی از طرفین عقد، برای مدت معینی، به تملک طرف دیگر در می‌آید. اجاره یا متعلق به اعیانى است که مملوک است از قبیل حیوان یا خانه یا مزرعه یا کالا یا لباس و مانند اینها؛ که تملیک منفعت آنها را در برابر عوض، فائده مى‌بخشد. یا متعلّق به انسان است مانند اینکه شخص آزاد خودش را براى کارى اجیر نماید که غالبا تملیک کارش را به دیگرى در مقابل اجرتى که قرار داده مى‌شود، فایده مى‌دهد. و گاهى فایده‌اش تملیک منفعت وى است - نه کارش - مانند این که زن شیرده خودش را براى شیر خوردن بچه اجاره دهد نه براى شیر خوراندن به او (خمینی، 485:1383). در واقع حقیقت اجاره عبارت است از عقدى كه ثمره‌اش «تملیك المنفعة بعوض معلوم» متعلق خود عین است. زیرا اجارة یك حقیقت عقلائیة و عبارت است از تملیك منفعت و درست نیست كه متعلق «آجرتك یا اكریتك» منفعت عین باشد چون حمل شیء بر نفس لازم مى‌آید. بنابراین، متعلق اجارة و مصب اجارة خود عین است. مثلا در مقام ایجاب باید گفت «آجرتك هذه الدار» و اما اگر ایجاب به لفظ «ملكتك» انشاء شود، متعلق آن باید منفعت عین باشد نه خود عین؛ چون معناى تملیك عبارت است از انتقال چیزى كه متعلق تملیك قرار گرفته است و اگر انتقال به عین تعلق بگیرد؛ یعنى عین منتقل شود بیع خواهد بود (موسوی بجنوردی، 331:1379).

مورد اجاره ممکن است اشیاء باشد یا حیوان باشد یا انسان. اجاره دهنده را در مورد اجاره اشیاء و حیوان «موجر» و اجاره گیرنده را «مستأجر» و عوض منافع را «اجرة المسمی» یا «اجاره بها» می‌گویند. ولی در مورد اجاره انسان شخصی که موضوع اجاره است «اجیر» و کسی را که از منافع آن شخص (اجیر)استفاده می‌کند «مستأجر» ومال الاجاره را«اجرت» می‌گویند⁴.

در عقد اجاره، یا به اجرت تصریح مى‌شود یا نمى‌شود، امّا مورد نظر و توافق دو طرف است و یا هیچ كدام. به اجرت در صورت اول و دوم، اجرة المسمى و در صورت سوم - كه باید اجرت متعارف براى استفاده از همانند آن مال یا عمل، از سوى مستأجر به موجر یا اجیر پرداخت گردد - اجرة المثل گفته مى‌شود. هر یك از موجر یا اجیر، به عقد اجاره، مالك اجرت مى‌شوند، لیكن جواز مطالبۀ آن، بر تسلیم مال مورد اجاره به مستأجر یا انجام عمل از سوى اجیر متوقّف است؛ برخى گفته‌اند استقرار ملكیت اجرت نیز منوط به استفادۀ مستأجر از منفعت یا اتمام كار مورد اجاره - و آنچه در حكم استفاده یا اتمام كار باشد - از سوى اجیر است (هاشمی‌شاهرودی، 247:1382).

3- روابط موجر و مستاجر در فقه و حقوق ایران در اماکن غیر تجاری

روابط موجر و مستاجر در ایران یکی از مسائل پیچیده و پرتنش در تعاملات اجتماعی به شمار می‌رود. این روابط معمولاً تحت تأثیر عوامل مختلف اقتصادی، اجتماعی و روانشناختی قرار دارد که باعث ایجاد تنش‌ها و مشکلات فراوان بین دو طرف می‌شود. از یک سو، موجر (مالک)نگران حفظ و نگهداری ملک خود است و از سوی دیگر، مستاجر که مجبور به پرداخت اجاره بهای ماهیانه است، فشار اقتصادی و گاه فشار روانی ناشی از این قرارداد را احساس می‌کند. در این روابط، تفاوت در منافع و انتظارات دو طرف، باعث ایجاد تنش‌ها و پیچیدگی‌هایی می‌شود که می‌تواند بر کیفیت زندگی مستاجر و حتی وضعیت مالی مالک تأثیر بگذارد. این مسأله به خصوص در کشوری مانند ایران که با نوسانات اقتصادی، تورم و تغییرات مستمر در قیمت مسکن و اجاره روبرو است، اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. از همین رو، بررسی ابعاد مختلف روابط موجر و مستاجر، چالش‌ها و مشکلاتی که در این روابط ممکن است پیش بیاید، و نحوه تعامل و حل این مشکلات نکاتی هستند که همواره مورد توجه قانونگذار و سیاستگذاران این حوزه بوده اند.

از جهاتی روابط موجر و مستاجر در ایران دارای ویژگی‌های خاصی است. در ایران، نهاد اجاره‌داری به دلایل مختلف تاریخی و اجتماعی دارای ویژگی‌های خاص خود است. یکی از بارزترین ویژگی‌ها این است که بسیاری از مالکین ملک‌ها، آپارتمان‌ها و خانه‌ها را خودشان به عنوان سرمایه گذاری ساخته‌ یا خریده اند یا بعضاً آن را به عنوان تنها منبع درآمدشان دارند. این موضوع سبب می‌شود که موجر نسبت به ملک خود احساس تعلق و مالکیت شدیدتری داشته باشد و در نتیجه نگران آسیب به ملک یا تخریب آن توسط مستاجر باشد. در مقابل، مستاجر معمولاً به دلیل شرایط اقتصادی ناچار به پرداخت اجاره بهاست و نه تنها به ملک تعلق خاطر چندانی ندارد، بلکه احساس می‌کند که بخش عمده‌ای از درآمد خود را برای تأمین مسکن صرف می‌کند.

مستاجران به‌طور معمول نسبت به ملکی که در آن زندگی می‌کنند احساس تعلق کمتری نسبت به مالکان دارند و این امر می‌تواند منجر به عدم مراقبت کافی از ملک شود. پژوهش‌های روان‌شناختی نشان داده‌اند که «احساس تعلق به مکان» یا همان «attachment to place» یک عامل مهم در رفتار نگهداری از اموال است. این احساس بیشتر در افرادی که مالک ملک هستند، دیده می‌شود، زیرا مالکیت باعث ارتباط عاطفی و روانی با فضای زندگی می‌شود (Brown & Perkins، 1992). بر اساس نظریه‌های روان‌شناسی اجتماعی، افراد به مکان‌هایی که مالک آن‌ها هستند، به‌طور طبیعی احساس تعهد و مسئولیت بیشتری دارند و در نتیجه، مراقبت بهتری از آن‌ها می‌کنند (Altman & Low، 1992). در مقابل، مستاجرانی که به‌طور موقت در یک مکان زندگی می‌کنند و هیچ‌گونه تعلق خاطر شخصی به آن ندارند، اغلب انگیزه کمتری برای نگهداری و مراقبت از ملک دارند. این امر به‌ویژه در شرایطی که مشکلاتی مانند خرابی وسایل یا نقص‌های زیرساختی پیش می‌آید، مشهودتر است. بنابراین، فقدان احساس تعلق می‌تواند یکی از دلایل اصلی عدم مراقبت از ملک توسط مستاجر باشد (Jain & Nagar، 2019). بنابراین، این تضاد منافع می‌تواند به مشکلاتی جدی منجر شود.

از سوی دیگر، قراردادهای اجاره‌ در ایران معمولاً با مدت زمان یک‌ساله و در معدودی از موارد، با مدت بیشتر، بسته می‌شوند و در این مدت مستاجر مجبور به پرداخت اجاره‌ بهاء به طور ماهیانه است. این سیستم اجاره، که در بیشتر مواقع با نوسانات شدید نرخ اجاره‌ بها همراه است، می‌تواند مستاجر را تحت فشار اقتصادی قرار دهد. در بسیاری از موارد، قیمت‌های بالای اجاره و افزایش سالانه آن، موجب نگرانی و فشار روانی برای مستاجران می‌شود.

از همین رو، در این روابط، چندین عامل به پیچیدگی و تنش‌های آن افزوده می‌شود. یکی از مهم‌ترین عوامل، موضوع حفظ و نگهداری ملک است. موجر به‌طور طبیعی نگران سلامت و وضعیت ملک خود است و از آنجایی که ملک شخصی اوست، در برابر هرگونه آسیب یا خرابی حساسیت نشان می‌دهد. این نگرانی‌ها می‌تواند از آسیب‌های فیزیکی، مانند شکستن شیشه‌ها، خرابی لوله‌ها، یا مشکلات مربوط به سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی تا آسیب‌های احتمالی به دیوارها و کف‌پوش‌ها یا (در مورد اجاره‌های مبله، یا اجاره‌های روزانه برای مقاصد گردشگری)خراب شدن وسایل خانگی مانند اجاق گاز، یخچال و غیره باشد.

مستاجر در این شرایط ممکن است از اینکه مورد انتقاد یا فشار قرار گیرد، احساس ناخوشایندی پیدا کند. از طرف دیگر، ممکن است مستاجر نسبت به برخی از مشکلات ملکی مانند خرابی سیستم گرمایشی (شوفاژ)یا کولر به دلیل هزینه‌های تعمیر و نگهداری بی‌تفاوت باشد، چرا که او هیچ‌گاه مالک ملک نیست و ممکن است انتظار داشته باشد که موجر مسئولیت تعمیرات را بر عهده گیرد. در حالی که همین خرابیها بر کیفیت انتفاع او از ملک تاثیر می‌گذارد و اجازه نمی‌دهد که او بهره لازم از آن را ببرد. این اختلاف نظر درباره مسئولیت‌های تعمیرات و نگهداری، یکی از عمده‌ترین عوامل تنش بین موجر و مستاجر است. در برخی موارد، مستاجر ممکن است اقدام به تعمیرات جزئی کند یا حتی از انجام تعمیرات ضروری خودداری نماید، در حالی که موجر انتظار دارد ملک در شرایط ایده‌آل باقی بماند.

از طرف دیگر، مستاجران نیز ممکن است از وضعیت‌های موجود ناراضی باشند. این نارضایتی‌ها می‌تواند از نقص‌های فنی ملک، مانند خرابی کولر یا شوفاژ گرفته تا مشکلاتی مانند نبود فضای پارکینگ، سر و صدا یا نداشتن فضای سبز باشد. این مشکلات می‌تواند احساس ناخوشایندی در مستاجر ایجاد کند، به‌خصوص اگر موجر هیچ‌گونه تمایلی برای رسیدگی به این مشکلات نداشته باشد که متاسفانه تجربه‌های زیسته مستاجرین نشان داده است غالباً تمایلی برای حل این مشکلات از طرف موجران وجود ندارد.

یکی از چالش‌های بزرگ در روابط موجر و مستاجر، فشار اقتصادی است که مستاجران متحمل می‌شوند. با توجه به افزایش هزینه‌های زندگی، بالارفتن قیمت مسکن و تورم، اجاره‌بها به طور مداوم در حال افزایش است. این وضعیت، به‌ویژه برای اقشار کم‌درآمد، مشکل‌ساز است و مستاجران را مجبور می‌کند تا بخش زیادی از درآمد خود را برای تأمین مسکن و اجاره پرداخت کنند. علاوه بر فشار اقتصادی، مسائل روانشناختی نیز وارد این معادله می‌شود. مستاجر معمولاً در موقعیتی قرار دارد که احساس عدم امنیت می‌کند؛ زیرا قرارداد اجاره معمولاً یک‌ساله است و مستاجر نمی‌داند که آیا موجر قرارداد را تمدید خواهد کرد یا خیر. این عدم اطمینان باعث اضطراب و نگرانی می‌شود، زیرا مستاجر ممکن است مجبور به جابجایی به محل دیگری با هزینه‌های بالاتر شود.

در همین راستا، موجر نیز در معرض نگرانی‌های خاص خود قرار دارد. نگران آسیب‌های احتمالی به ملک خود است و ممکن است این نگرانی‌ها باعث برخوردهای منفی با مستاجر شود. برخی موجران حتی به دلیل تجربه‌های بد گذشته یا سوء‌تفاهم‌ها، نسبت به مستاجران دیدگاهی منفی دارند. این نگرش می‌تواند سبب شود که موجر انتظاراتی غیرمنطقی از مستاجر داشته باشد یا حتی در مواقعی که خرابی‌های کوچک رخ می‌دهد، برخوردی ناپسند با مستاجر داشته باشد. 

همه این مسائل موجب می‌شوند تا ضرورت وجود نهادهای قانونی و حقوقی و سیاستگذار – جهت تنظیم روابط بین موجر و مستاجر – احساس شود و این ضرورت غیرقابل انکار می‌شود. دولت باید روابط بین موجر و مستاجر را تنظیم کرده و بر آن نظارت داشته باشد، زیرا این روابط به‌طور مستقیم بر رفاه اجتماعی، امنیت اقتصادی و ثبات اجتماعی تأثیر می‌گذارد. در بسیاری از کشورها، از جمله ایران، بازار اجاره مسکن با مشکلات و نابرابری‌های جدی مواجه است. افزایش بی‌رویه اجاره‌بها، عدم رعایت حقوق مستاجران، و تفاوت‌های قدرت بین موجر و مستاجر می‌تواند موجب ایجاد تنش‌های اجتماعی و حتی مهاجرت‌های اجباری شود. دولت با تنظیم این روابط و وضع قوانین مناسب می‌تواند از افزایش بی‌رویه اجاره‌ها جلوگیری کرده و به ایجاد تعادل و انصاف در بازار مسکن کمک کند.

علاوه بر این، نظارت دولتی می‌تواند از حقوق مستاجران در برابر سوءاستفاده‌های احتمالی مالکان محافظت کند، به ویژه در مواردی که موجر خواستار پرداخت هزینه‌های اضافی غیرقانونی یا اعمال تغییرات ناگهانی در شرایط قرارداد می‌شود. همچنین، تنظیم دقیق‌تر این روابط می‌تواند از بروز مشکلات حقوقی و اختلافات بین طرفین جلوگیری کرده و یک سیستم منصفانه‌تر و شفاف‌تر برای مستاجران و موجران ایجاد کند. در مجموع، نظارت دولت بر روابط موجر و مستاجر به تضمین حقوق دو طرف، کاهش تنش‌های اجتماعی و بهبود کیفیت زندگی افراد در جامعه کمک می‌کند. این تنظیم‌گریِ دولتی غالباً توسط فعل «تقنین» یا «قانونگذاری» در معنای عام آن انجام می‌شود که مشتمل بر آیین نامه و بخشنامه‌های جانبی مثلا در حوزه مالیات نیز می‌گردد.

در ایران، برخی از نهادها و قوانین وجود دارند که به روابط موجر و مستاجر نظارت می‌کنند. از جمله این قوانین می‌توان به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 اشاره کرد که هدف آن تنظیم و نظم‌دهی به قراردادهای اجاره است. بر اساس این قانون، برخی از مسائل مانند مدت قرارداد، نحوه افزایش اجاره‌بها و شرایط فسخ قرارداد مشخص شده است. با این حال، این قوانین گاهی در عمل حمایت‌گری زیادی برای طرفین ایجاد نمی‌کنند و در بسیاری از موارد، مستاجر مجبور است بدون حمایت کافی از حق خود دفاع کند. به همین دلیل، برخی از مشکلات میان موجر و مستاجر به دلیل فقدان نظارت صحیح و کافی یا عدم آگاهی طرفین از حقوق خود به وجود می‌آید.

لذا با توجه به این که روابط موجر و مستاجر در ایران، به دلیل پیچیدگی‌های اقتصادی، اجتماعی و روانشناختی، معمولاً روابطی پرتنش است و این روابط تحت تأثیر فشارهای اقتصادی، مشکلات نگهداری ملک، اختلافات در مورد مسئولیت‌های تعمیرات و نگرانی‌های روانی از جمله احساس عدم امنیت برای مستاجران قرار دارد؛ بازخوانی قوانین و مقررات و سیاستگذاریهای دولتی حائز اهمیت است. از همین رو، در ادامه این فصل بحث روابط موجر و مستاجر از منظر حقوقی مدنی ایران مبسوط بررسی می‌گردد و مشکلات آن با توجه به تحولات اجتماعی و تغییر در روابط افراد حتی الامکان بررسی می‌گردد.

از این لحاظ باید گفت که اجاره به اعتبار اين كه يكي از عقود معين به شمار مي رود داراي شرايط عمومي است و از طرفي، دارای شريط اختصاصي نيز مي باشد كه به اقتضاي اين كه مورد اجاره اشياء باشند يا حيوان يا انسان متفاوت است. اما در باره اجاره محل غیرتجاری، در سه عرصه ممکن است تنش و تعارض بین موجر و مستاجر پیش بیاید که عبارت اند از تکالیف و حقوق موجر در عقد اجاره؛ تکالیف و حقوق مستاجر در عقد اجاره؛ و معایب و مشکلات عین مورد اجاره. معایب عین مورد اجاره در واقع در خیارات عقد اجاره مستتر می‌شود و خیارات این حوزه را نیز شامل می‌شوند. بنابراین در این فصل موضوعات اجاره را ذیل این دو سرفصل مورد بحث و بررسی قرار می‌گیرد که در واقع هر سه عرصه موجر و مستاجر و عین مستاجره را پوشش بدهد.

1-3- تكالیف مستأجر

به طور كلی تكالیف مستأجر در رابطه با موجر و عین مستاجره را مستند به ماده 490 قانون مدنی⁵، در سه سر فصل می‌توان خلاصه كرد:

الف)پرداخت اجاره بها در مواعد معین:

مستأجر موظف است اجاره‌بهای تعیین‌شده در قرارداد اجاره را در موعد مقرر و به روش مورد توافق پرداخت کند. این مبلغ معمولاً به صورت روزانه، ماهانه، سه‌ماهه یا سالانه تعیین می‌شود و عدم پرداخت به موقع آن می‌تواند به خسارت‌های مالی برای موجر منجر شود. در صورت تأخیر در پرداخت اجاره، موجر حق دارد درخواست جریمه یا فسخ قرارداد کند. مستأجر باید همچنین هرگونه هزینه اضافی مانند آب، برق و گاز را طبق توافق پرداخت کند. رعایت این مسئولیت‌ها از سوی مستأجر باعث حفظ رابطه قانونی و جلوگیری از مشکلات حقوقی می‌شود. 

اصولاً عقد اجاره از زمره عقود تملیكی است و به محض وقوع آن منافع مورد اجاره به ملكیت مستأجر و «اجرت المسمی» به ملكیت موجر در می‌آید. قبل از این كه یكی از عوضین(منافع یا اجاره بها)در عقد اجاره به قبض طرف مقابل در آید هركدام می‌توانند بااستفاده از حق حبس از تحویل آن چه به موجب عقد اجاره به ملكیت طرف مقابل در آورده است امتناع نماید. اما اگر مثلا اجاره بها مؤجل باشد یا یكی از عوضین تحویل شده باشد دیگر طرف مقابل حق ندارد از تحویل آن چه به طرف مقابل تملیك كرده است امتناع نماید. به هرحال طرفین عقد اجاره در مورد اجاره بها ممكن است به یكی از دوصورت زیر عمل كرده باشند:

 - برای پرداخت اجاره بها مواعدی قرار داده باشند.

در این صورت مستأجر مكلف است اجاره بها را در مواعد تعیین شده و در اقساط معین، پرداخت نماید .به این تكلیف مستأجر در ماده 490ق.م تصریح شده است؛ چرا که با صراحت قانونگذار گفته است «ثالثا مال الاجاره را درمواعدی كه بین طرفین مقرر است تأدیه كند.» حال در اینجا نکته‌ای قابل طرح است که آیا اجاره بها از دیون مستاجر است یا که خیر؟ البته که از دیون مستاجر است ولی در موضوع دیون یکی از استثناها است به شرحی که در ادامه می‌آید.

2-3- بیان قاعده استثنائی

قاعده كلی این است كه با فوت مدیون دیون مؤجل او حال می‌شود. این مطلب در ماده231 قانون امور حسبی آمده است. این ماده می‌گوید: «دیون مؤجل متوفی بعد از فوت حال می‌شود» لكن در مورد اجاره بهایی كه موعد پرداخت آن نرسیده است با فوت مستأجر حال نمی‌شود. دلیل این مطلب این است كه چون استیفای منافع از مورد اجاره به مرور زمان محقق می‌شود قبل از استیفای منفعت دین هنوز به ذمه مستأجر مستقر نشده است. بنابر این در این فرض با فوت مستأجر اقساط مال الاجاره حال نمی‌شود. در این مورد ماده 505 ق.م می‌گوید: اقساط مال الاجاره كه به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستأجر مستقر نشده است به موت او حال نمی‌شود.»

2- برای پرداخت اجاره بها موعدی معین نكرده باشند. علامه حلی در تذکره الفقها می‌نویسد که ممکن است پرداخت مال الاجاره به تعجیل، تاجیل و یا به تنجیم باشد (علامه حلی، 1414، ج2: 292). با این حال در عرف روابط استیجاری ممکن است که برای پرداخت اجاره بها موعدی تعیین نکرد.

 در این صورت باید مستأجرتمام اجاره بها را نقدا پرداخت نماید. زیرا چنان كه بیان شد به محض انعقاد عقد اجاره موجر مالك تمام اجاره بها می‌شود. و اطلاق عقد اجاره اقتضاء میكند كه اجاره بها نقدا پرداخت گردد.

ضمانت اجرای عدم پرداخت اجاره بها: به موجب مقررات قانون مدنی تأخیر در پرداخت اجاره بها حق فسخی برای موجر ایجاد نمی‌كند. بلكه موجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه الزام مستأجر را به پرداخت اجاره بها درخواست كند. اگر چه موجر می‌تواند در قرارداد شرط کند که در صورت عدم پرداخت اجاره بها در تاریخ مقرر حق فسخ و درخواست تخلیه مال مستاجره را خواهد داشت.

بنابراین، ممكن است موجر و مستأجر در ضمن عقد اجاره شرط نمایند چنانچه مستأجر مدت معینی (مثلا ده روز)در پرداخت اجاره بها تأخیر نماید موجر حق فسخ داشته باشد. ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 این تکلیف را به دقت و جزییات توضیح داده است «مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی‌و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی‌آخر هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هر‌گاه اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی ‌شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد‌ به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی‌است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند و هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی‌نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد. ‌دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به‌دفترخانه مزبور مراجعه نماید.»

اما در این جا پرسش مهمی‌قابل طرح است که آیا با تأخیر مستأجر به مدت مذكور حق فسخ برای موجر محقق می‌شود یا این كه موجر مكلف است مطابق مقررات راجع به خیار تخلف شرط رفتار نماید و مراحل پیش بینی شده در مواد مطروحه در قانون مدنی ⁶ را رعایت كند و فسخ به عنوان آخرین مرحله قابلیت اجرا خواهد داشت؟

هرچند از مکتوبات برخی از بزرگان و متخصصین حقوق مدنی چنین برداشت می‌شود كه موجر به صرف تأخیر مستأجر در پرداخت اجاره بها حق فسخ ندارد بلكه باید ابتدا الزام او را به پرداخت اجاره بها از محكمه صالحه تقاضا نماید(ماده 273ق.م)و اگرالزام او ممكن نبود در مرحله بعد حق فسخ برای او محقق می‌شود، لكن با توجه به قسمت اخیر ماده 496ق.م كه می‌گوید:«.....نسبت به تخلف از شرایطی كه بین موجر ومستأجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می‌گردد.» می‌توان گفت اگر مستأجر از شرایط مقرر بین طرفین در مورد نحوه پرداخت اجاره بها تخلف كند همان ابتدای امر، برای موجر حق فسخ ثابت می‌شود.

به هرحال اگر موجر در فرض عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستأجرگزینه الزام وی را انتخاب نمود چنانچه اجاره نامه رسمی‌باشد می‌تواند با مراجعه به دفترخانه ای كه اجاره نامه در آن تنظیم شده است تقاضای صدور اجرائیه نماید و دفترخانه با صدور اجرائیه آن را جهت اجرا به دایره اجرائیات ثبت می‌فرستد تا اجرائیه اجرا شود واگر اجاره نامه عادی باشد راهی جز طرح دعوی در محكمه صالحه ندارد که به دو صورت صدور دستور تخلیه⁷ و حکم تخلیه خواهد بود که بحثی است جدا.

 

 

3-3- رفتار متعارف در استیفای منافع وعدم ارتكاب تعدی و تفریط

مستأجر موظف است ساختمان اجاره‌ای را به نحو احسن نگهداری و از آسیب رسیدن به آن جلوگیری کند. این مسئولیت شامل مراقبت از تمام بخش‌های داخلی و خارجی ملک است، به‌طوری‌که از هرگونه خرابی، آسیب یا تغییرات غیرمجاز جلوگیری شود. مستأجر باید تمام لوازم و تجهیزات داخل ساختمان را در وضعیت مطلوب نگه دارد و در صورت بروز هرگونه خرابی، فوراً آن را به اطلاع موجر برساند. در صورتی که آسیب به ملک ناشی از سهل‌انگاری یا سوءاستفاده مستأجر باشد، او مسئول جبران خسارت خواهد بود. مستأجر باید از انجام تغییرات عمده در ساختار ملک (مانند تخریب دیوارها یا نصب تجهیزات غیرضروری)بدون اجازه موجر خودداری کند. همچنین، مستأجر باید در حفظ بهداشت و نظافت محیط زندگی خود کوشا باشد تا هیچ‌گونه خسارتی به ساختمان وارد نشود. رعایت این موارد به حفظ ارزش ملک و روابط سالم بین طرفین کمک می‌کند.

بنابراین، یكی دیگر از تكالیف مستأجر در قبال موجر این است كه از مورد اجاره به صورت متعارف استفاده نماید و از تعدی وتفریط اجتناب كند. تفريط كه گاهى آن را «تهاون» مى‌گويند اين است كه شخص حافظ مال، مال را درست حفظ نكند و در نگهدارى آن سستى بورزد، به حدى كه مال ضايع گردد؛ مانند نگهبانى كه به جاى بيدارى و حفاظت از مال بر اثر فراموشى يا خواب باعث تلف مال مى‌شود. تعدى آن است كه شخص امين در تصرفات خود از حدود اذن خارج شود و يا بر خلاف عرف معمول در مال مورد امانت تصرف كند؛ مثل آن كه مالك، لباسى را به قصد نگهدارى به ديگرى بدهد و او آن را بپوشد. طبيعى است كه در اين مورد، امين بر خلاف معهود عمل كرده و از حدود اذن خارج شده است (محقق داماد، 96:1384). مفهوم تعدی به موجب آنچه در ماده 951 قانون مدنی آمده است عبارت است از تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف نسبت به مال یا حق دیگری. و تفریط هم به شرح آنچه در ماده 952 قانون مدنی آمده است «عبارت است از ترك عملی كه به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است.»

به عبارت دیگر، مقصود از تعدّى آن است كه مستودع تصرّفاتى را كه از طرف مالك مجاز نباشد در وديعه انجام دهد مثل آن كه لباس را به پوشد و فرش را جهت استفاده پهن كند و يا حيوان سوارى را سوار شود. بلى در صورتى كه حفظ وديعه موقوف به اين گونه تصرّفات باشد مانعى ندارد و تعدّى محسوب نمى‌شود و مقصود از تفريط آن است كه در حفظ وديعه اهمال و مسامحه نمايد مثل آن كه وديعه را در محلّى كه حرز نيست بگذارد و يا مثلا حيوان را آب و علف ندهد و يا مثلا پارچه و لباس پشمى را در تابستان به جهت محفوظ ماندن آن از بيد، باز و پهن نكند (گلپایگانی، 4:1414).

به هرحال مستأجر تكلیف دارد از تعدی وتفریط نسبت به عین مستأجره پرهیز كند به عنوان مثال اگر اسبی را كه برای سواری به او اجاره داده شده است از آن برای بار كشی استفاده كند مرتكب تعدی شده است و اگر در نگهداری از این اسب كوتاهی نماید مثلا به مقدار كافی به او علوفه ندهد یا در شب سرد زمستان اورا در بیرون از اصطبل نگاهدارد ودر اثر سرما تلف شود مرتكب تفریط شده است.

 

 

 

4-3- آثار حقوقی تعدی و تفریط مستأجر:

چنان كه می‌دانیم مستأجره نسبت به عین مستأجره ضامن نمی‌باشد زیرا او امین موجر محسوب می‌شود مگر این كه در مورد عین مستأجره مرتكب تقصیر(تعدی و تفریط)شده باشد. در این صورت ضامن خواهد بود اعم از این كه تلف عین مستأجره به فعل او مستند باشد یا خیر. در این مورد ماده 493 قانون مدنی می‌گوید: «مستأجر نسبت به عین مستأجره ضامن نیست به این معنی كه اگر عین مستأجره بدون تعدی یا تفریط او كلا یا بعضا تلف شود مسئول نخواهد بود، ولی اگر مستأجر تفریط یا تعدی نماید ضامن است اگرچه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.»

چنان چه مستأجر مرتكب تعدی و یا تفریط در مورد اجاره شود دو حالت تصور می‌شود:

1- موجر قادر به منع مستأجر از ارتكاب تعدی و تفریط است. در این فرض می‌تواند از تعدی وتفریط مستأجر جلوگیری كند و حق فسخ اجاره را ندارد.

2- موجر قادر به جلوگیری مستأجر از ارتكاب تعدی یا تفریط نیست. در این فرض به تجویز قانون مدنی⁸ حق دارد اجاره را فسخ نماید.

در این جا دو سوال قابلیت طرح پیدا می‌کند.

سؤال اول : آیا چنانچه موجر بر مستأجر مطلقا شرط ضمان كرده باشد (حتی در فرضی كه مستأجر مرتكب تعدی یا تفریط نشود)آیا این شرط نافذ است یاخیر ؟

در این مورد قانون مدنی پاسخ صریحی ندارد ولی بعضی از نویسندگان قانون مدنی با اخذ وحدت ملاك از ماده 642 قانون مدنی⁹ و با این استدلال كه در عقد عاریه نیز مستعیر امین معیر محسوب می‌شود. حال آن که شرط ضمان مستعیر(به صورت مطلق یعنی چه مرتکب تعدی وتفریط شده باشد یاخیر)به موجب ماده 642 قانون مدنی جایز است و عقد عاریه خصوصیتی نسبت به عقد اجاره ندارد تا حكم ماده مذكور حكمی‌استثنائی تلقی شود این نظر را تقویت كرده اند كه در عقد اجاره نیز می‌توان شرط نمود كه مستأجر در همه حال ضامن عین مستأجره باشد.

به طور کلی ضمانت مال بدین معنی كه به اندازه ارزش آن بنا به احتمال تلف شدن، موجب مشغول‌الذمه شدن گردد، مورد اشكال جمعى از فقهاست (تحرير الاحكام الشرعيه علامه حلى، ج ۳، ص ۱۱۷ و جامع المقاصد، محقق كركى، ج ۷، ص ۲۵۸ و مسالك الافهام، شهيد ثانى، ج ۵، ص ۱۷۷.). فقها جايز بودن اين تعيين شرط براى شخص امانتدار، در چند مورد را محل اشكال مى‌دانند. به همين دليل، نافذ نبودن شرط ضمانت بر مستاجر، مشهور و رايج بود.

بنابراين عده‌اى از فقها (مراجعه كنيد به عروه‌الوثقى سيد طباطبايى، ص ۶۰۰، كتاب الاجاره، فصل چهارم و مستمسك عروه‌الوثقى‌آيت‌ا.. حكيم، ج ۱۲، ص ۷۳ و همچنين مستند عروه‌الوثقى‌آيت‌ا.. خويى، كتاب الاجاره، ص ۲۳۳)شرط ضمان را با شرط پرداخت مبلغى معادل قيمت عين مورد اجاره در صورت تلف و خرابى آن، جايگزين كردند زيرا اين از نوع شرط فعل است و اشكالى به درستى آن وارد نيست. مهم‌ترين مواردى كه در توجيه عدم اعتبار شرط ضمان گفته مى‌شود، نكات زير است:

اول: شرط ضمان از مقوله شرط نتيجه است و شرط نتيجه باطل است زيرا مفاد شرطگذارى، تمليك شرط به مشروط‌ له، به قرينه موارد شرط فعل است و نتايج نمى‌پذيرند كه به مالكى افزوده شوند (با مالكى وابستگى پيدا كنند)پس شرط قرار نمى‌گيرند. به تعبير ديگر، مفاد شرطگذارى در موارد شرط فعل و شرط نتيجه، يكسان است. در جايى كه مى‌دانيم كاربرد و مورد استفاده آن (شرطگذارى)در موارد شرط فعل مانند شرط خياطى همان به مالكيت در آوردن عمل (فعل)خياطى به مشروط له (شخص ذينفع از شرط)به حسب استناد عرفى است. همچنين مفاد شرطگذارى در موارد شرط نتيجه مانند مالكيت و ضمان، همان تمليك نتيجه خواهد بود. از آنجايى‌كه، نتيجه تمليك پذير نيست، لذا شرطگذارى آن معقول نيست.

اين توجيه، از چند جنبه قابل تأمل است كه اهم آنها، اين است كه چنانچه بپذيريم كه بر حسب استناد عقلايى، از شرط فعل، تمليك فعل به مشروط له استفاده مى‌شود ولى اين به آن معنى نيست كه در مقام شرطگذارى، منشأ، خود تمليك شرط بوده است، تا پاسخ داده شود كه تمليك شرط در صورتى كه خود از نتايج باشد، عقلايى نيست، بلكه مى‌توان آن را به شكل ديگرى تصوير كرد؛ يعنى

مرجع شرطگذارى به ايجاد رابطه ميان شرط و مشروط له برگردد، به‌طورى كه منشاء شرط، خود معنى و مدلول لفظى سخن باشد. وقتى گفته مى‌شود دوخت لباس تو يا تمليك كتاب بر عهده من است، انشاء چنين رابطه‌اى كه لفظ بر آن دلالت مى‌كند، در موارد شرط فعل بر تمليك شرط به مشروط له دلالت مى‌كند زيرا انفكاك حقيقى دو طرف از همديگر در رابطه ميان خياطى و مشروطله، غير قابل انشاء است، بلكه با ايجاد تكوينى خياطى، به‌طور تكوينى قابل ایجاد است. دوم: اين‌كه شرط ضمانت، مخالف آن چيزى است كه دلالت بر عدم ضمانت امين دارد، لذا از نوع شرط مخالف كتاب به‌شمار مى‌آيد.

ادعاى اينكه ضامن نبودن امين به‌خاطر عدم وجود مقتضى است و لذا در اين‌صورت شرط مخالف كتاب نخواهد بود با در نظر گرفتن تخصيص كلمه مخالف به آنچه كه خلاف حكم اقتضايى بودن است مردود به اين است كه قانون عمومى – على اليد ما اخذت حتی تؤدی (عوالى اللآئى، از ابن ابى جمهور احسايى، ج ۱، ص ۲۲۴.)– بعد از آن شامل يد امين شده، در وجود مقتضاى ضمانت در دست او آشكار است، پس عدم ضمانت او حتما بايد مقتضى عدم باشد.

بررسى مورد: آنچه بر عدم تضمين در اين مورد دلالت مى‌كند بر دو قسم است:

نخست: آنچه دلالت بر نفى ضمانت از امين و مؤتمن (امانت سپارنده)به اين عنوان مى‌كند.

دوم: آنچه دلالت بر نفى ضمانت از ذات مستأجر و اجير مى‌كند بدون آنكه از موضوع نفى، عنوان امين و امانت‌سپارى مدنظر باشد (صدر، 244:1389).

سؤال دوم: آیا شرط عدم ضمان مستأجر (اعم از این كه تعدی یا تفریط كرده باشد یا خیر)نافذ است؟

در پاسخ به این سؤال نظرات متعددی بیان شده است:

نظر اول: بعضی از آنجا كه این قرارداد را خلاف قانون (مواد 328 و 331 قانون مدنی¹⁰)میدانند، لذا اعتقاد دارند چنین شرطی باطل و بلا اثر است.

نظر دوم: عده دیگر معتقدند با توجه به اصل آزادی اراده در قراردادها چنین شرطی فاقد اشكال است و حكم ماده 331 قانون مدنی (اصل مسئولیت ناشی از تسبیب)را از جمله احكام و قواعد تكمیلی (و نه امری)میدانند. شایان ذکر است که تقسیم قوانین به امری و تکمیلی، یک تقسیم بندی قانونی نیست؛ به دیگر سخن قانونگذار همزمان با وضع یک قانون، نسبت به امری بودن یا تکمیلی بودن آن سخنی نمی‌گوید و این بر عهده دادرسان و حقوقدانان است که وصف قانون را از این نظر تشخیص دهند. بنابراین همیشه منظور قانونگذار وضع قواعد تخلف ناپذیر نیست و گاه خود مقنن می‌خواهد یا اراده ضمنی طرفین قرارداد را بیان کند یا ترتیبی را که به نظر او مفیدتر می‌رسد یادآور شود. باید دانست که در این موارد نیز اراده قانونگذار الزام‌آور است اما این الزام، منوط به عدم توافق اشخاص بر خلاف مفاد قانون تکمیلی است. به دیگر سخن، قوانین تکمیلی راهکار پیشنهادی ‏Default Rule)‎‏)قانونگذار برای حل و فصل مسائل حقوقی افراد جامعه است اما این راهکار ممکن است با خواست برخی از اشخاص سازگار نیاید و در نتیجه، توافق مخالف مفاد قانون شکل بگیرد. این توافق، لازم الاتباع و در رابطه میان طرفین در حکم قانون خواهد بود. اما در صورتی که توافقی مغایر با راه حل برگزیده قانون صورت نگیرد، مفاد قانون تکمیلی از همان درجه الزامی‌برخوردار است که قوانین آمره برخوردارند. بنابراین، این تصور که قوانین تکمیلی الزام آور نبوده یا فاقد ضمانت اجرا هستند نادرست است. 

بنابراین در مواردی که رعایت مفاد قانون به حدی در نظر قانونگذار اهمیت دارد که به هیچ عنوان نمی‌تواند نقض آن را برتابد و در نتیجه به مردم که علی الاصول مکلف به اجرای قانون هستند اجازه نمی‌دهد خلاف آن توافق و عمل کنند (قوانین امری)نمی‌توان خارج از آن توافقی داشت ولی در قوانین تکمیلی این چنین نیست.

نظر سوم؛ دسته سومی‌هم قائل به تفصیل هستند و معتقدند اگر تلف یا نقصان ایجاد شده عمدی یا در حكم عمدی باشد شرط عدم مسئولیت مانع مسئولیت مستأجر نمی‌شود زیرا در این مورد شرط مذكور مخالف نظم عمومی‌است. اما اگر تلف یا نقصان صرفا در اثر تقصیری باشد كه حدوث تلف یا نقصان نتیجه حتمی‌آن نباشد به حكم شرط عدم مسئولیت می‌توان گفت مستأجر ضامن نیست.

5-3- استیفای منفعت به نحو مقرر در اجاره 

مستأجر موظف است ساختمان اجاره‌ای را مطابق با شرایط و هدف تعیین‌شده در قرارداد بهره‌برداری کند. او باید از ملک فقط برای مقاصدی که در قرارداد ذکر شده استفاده کند و از بهره‌برداری غیرمجاز یا خارج از عرف خودداری نماید. به عنوان مثال، اگر ملک به عنوان مسکونی اجاره شده، مستأجر نباید از آن برای فعالیت‌های تجاری یا صنعتی استفاده کند. همچنین، مستأجر باید از ملک به گونه‌ای استفاده کند که باعث آسیب به ساختار یا تأسیسات آن نشود. هرگونه تغییرات در نحوه استفاده از ملک باید با رضایت و موافقت موجر باشد. رعایت اصول ایمنی و بهداشتی در بهره‌برداری از ملک نیز از وظایف مستأجر است، به‌طوری‌که هیچ‌گونه تهدیدی برای سلامت و امنیت افراد و ملک به وجود نیاید. در صورت بروز هرگونه تخلف از این مسئولیت‌ها، مستأجر ممکن است مسئول جبران خسارت یا حتی فسخ قرارداد شود. طرفین عقد اجاره در زمان انعقاد عقد اجاره در مورد نحوه استیفای منافع ممكن است یكی از این دو فرض را در پیش گیرند:

1- نحوه مصرف مورد اجاره را در عقد اجاره معین نمایند. به عنوان مثال در اجاره آپارتمان مورد اجاره معمولاً و غالباً قید می‌كنند كه مستأجر از آن برای سكونت استفاده می‌كند. در این صورت مستأجر حق ندارد از این آپارتمان برای مثلاً کارهای اداری و دفتری یا مطب پزشکی استفاده نماید و از همین رو اگر از آن برای دفتر شركت یا دفتر وكالت استفاده كند، موجر حق مطالبه خواهد داشت¹¹. مستاجر باید مفاد عقد اجاره را رعایت کند و عین را به مصرفی برساند که در آن مقرر شده است. در واقع، این تعهد یکی از چهره‌های لزوم خودداری از تعدی و تفریط است (کاتوزیان، 213:1374)و مستاجر باید خود را پای بند به آن ببیند: برای مثال، محلی را که برای گاراژ اجاره داده شده تبدیل به کوره‌پزخانه نکند، یا آپارتمانی را که به منظور سکونت اجاره داده شده به مطب یا دفتر وکالت و مشاوره و مدرسه اختصاص ندهد، یا دکانی که برای مبل فروشی اجاره داده شده به اغذیه فروشی تبدیل نکند¹²، و مانند اینها.

چنانچه مستأجر مورد اجاره را در غیر آنچه معین شده است مصرف نماید، ضمانت اجرای آن را قانونگذار بیان كرده است. به موجب قانون مدنی¹³ ابتدا موجر باید در صدد منع مستأجر برآید و برای منع مستأجر نیز نمی‌تواند خودسرانه عمل كند بلكه باید به دادگاه مراجعه كند و اگر منع مستأجر ممكن نبود در این صورت حق فسخ دارد. بنابراین، با توجه به این که عین مستأجره، در ید مستأجر امانت بوده؛ و حفظ آن لازم است؛ وی می‌تواند تصرفاتی در آن نماید که مقصود متعاملین بوده‌است و تصرف مازاد بر آن صحیح نیست و در صورت تخلف، علاوه بر ضمان مستأجر، در صورتی که موجر نتواند از طریق مراجعه به دادگاه، مانع تعدی مستأجر گردد؛ می‌تواند اجاره را فسخ نماید

به نظر می‌رسد ضمانت اجرای تخلف موجر در نحوه استفاده از مورد اجاره باتوجه به پیچ و خمهای موجود در رسیدگی دادگاه در عمل كارساز نباشد. زیرا باتوجه به طولانی بودن مواعد رسیدگی در دادگاهها تا زمان صدور حکم و قطعیت آن چه بسا مستأجر به مقصود خود در بهره برداری خود سرانه از عین مستأجره رسیده و مدت اجاره نیز منقضی شود. مگر این که موجر با تقاضای دستور موقت بخواهد که دادگاه از استیفای منفعت از سوی مستأجر به غیر آنچه در عقد اجاره تعیین شده است جلوگیری نماید.

تبصره:گاهی ممكن است طرفین اجاره منفعتی را در عقد اجاره معین كنند. مثلا قید كنند كه مستأجر از مورد اجاره برای شغل شیرینی فروشی استفاده كند ولی از اوضاع و احوال مشخص شود كه منظور آنان شیرینی فروشی به نحو خاص خصوصیتی نداشته بلكه منظور طرفین از قید شیرینی فروشی به عنوان نمونه بوده و طرفین خواسته اند به صورت کلی نوع شغلی را که مستأجر باید در مورد اجاره دایر کند، تعیین نمایند و شیرینی فروشی به نحو خاص مورد نظر طرفین نبوده است. در این فرض مستأجر می‌تواند از مورد اجاره استفاده منفعتی را بكند كه از حیث ضرر مساوی یا كمتر از منفعت معینه باشد¹⁴.

2- طرفین در عقد اجاره مورد مصرف را مشخص نكرده باشند. در این فرض مستأجر حق ندارد به بهانه عدم تعیین مصرف اجاره، هرنوع استیفائی كه خود مصلحت می‌داند بعمل آورد مثلا منزل مسكونی را تبدیل به مرغداری كندو... بلكه باید عین مستأجره را در موردی استعمال كند كه اوضاع واحوال حكم می‌كند مثلا اگر مغازه ای را در خیابانی كه مغازه های آن به شغلهای ظریف مانند ساعت فروشی یا جواهر فروشی اشتغال دارنداجاره كرده است در همین موارد یا موارد مشابه استفاده نماید وحق ندارد مثلا تعمیرگاه ماشینهای سنگین در آنجا افتتاح كند. در این مورد قانون مدنی درقسمت اخیر ماده 490ق.م می‌گوید:«....عین مستأجره را برای همان مصرفی كه در اجاره مقرر شده ودر صورت عدم تعیین در منافع مقصوده كه از اوضاع واحوال استنباط می‌شود استعمال نماید.»

4- اجاره به شرط مباشرت

اگر در قرارداد اجاره، تصریح گردد که فقط خود مستأجر، حق استیفا از عین مستأجره را دارد؛ چنین عقدی را، اجاره به شرط مباشرت نامند. از همین رو، در صورتی که شرط مباشرت شده باشد، اجاره با فوت مستاجر باطل می‌گردد¹⁵.

اگر مباشرت مستأجر را در انتفاع عين مستأجره شرط كند و مستأجر عين مستأجره را به ديگرى اجاره دهد و به او تسليم كند، ضامن است. زيرا عين مستأجره نزد مستأجر امانت مالكى است و تسليم آن به ديگرى بدون اذن مالك تعدى است و از امانت خارج مى‌شود و به منزله غصب مى‌شود، بلكه بر حسب قواعد باب ضمان نسبت به عين ضامن است و در آن احكام تلف عين غصب شده جارى مى‌شود (موسوی بجنوردی، 93:1379).

شرط مباشرت مستاجر به دو گونه قابل تصور است: یا قید است؛ که در این صورت با انتفای مباشرت مستأجر در استیفا از مورد اجاره، عقد مزبور نیز منفسخ می‌گردد؛ زیرا با ازاله قید، مقید نیز از بین می‌رود، یا اینکه ماهیت شرط مباشرت، شرط ضمن عقد، و به عبارتی تعهدی فرعی است؛ که در چنین فرضی، در صورت عدم امکان انتفاع مستأجر از عین مستأجره، و سپردن مورد اجاره به غیر توسط او، موجر می‌تواند با استناد به خیار تخلف شرط، قرارداد را فسخ نماید، منظور قانونگذار در این ماده، فرض اول است، و اگر منظور قانونگذار از شرط مباشرت در این ماده، شرط ضمن عقد باشد؛ در این صورت با وفات مستأجر، قرارداد منفسخ نگردیده؛ و به دلیل تعذر شرط، برای موجر حق فسخ به وجود می‌آید، که البته مقنن، نظر به قید بودن مباشرت دارد نه شرط بودن آن.

برخی نیز بر این باورند که حتی اگر شرط مباشرت نشده باشد، و مستاجر عین مورد اجاره را به دیگری اجاره ندارد، حق ندارد اجاره بیشتری بگیرد. در صورتى كه در عقد اجاره، شرط مباشرت نشده باشد، مستأجر مى‌تواند عين موردِ اجاره را به كمتر يا مساوى اجاره بدهد. امّا اجاره دادنِ‌ به بيشتر از آنچه خودش اجاره كرده غير از خانه، دكان، اجير و كشتى جايز است. ولى موارد ياد شده (خانه...)در صورتى به بيشتر جايز است كه يكى از دو شرط را دارا باشد: ۱ - در آنها كارى انجام داده باشد ۲ - اجرت جديد از جنس اجرت قبلى نباشد (فیاض، 388:1426). همین مورد نیز از امام خمینی به این صورت استفتا شده است :« مالك و يا مالكينى يك باب مغازه را با دريافت مبلغى به عنوان سرقفلى بدون شرط عدم واگذارى به غير، در اختيار مستأجرى مى‌گذارند، مستأجر حقّ پرداخت سرقفلى و اجاره را با مبلغى بيشتر از مبلغ مذكور، به ديگرى واگذار مى‌نمايد با رضايت طرفين، آيا به نظر مبارك واگذار كننده نسبت به مازاد، مجوّز شرعى دارد يا خير؟» که ایشان در جواب گفته‌اند « در فرض سؤال، واگذاردن مستأجر حقّ سرقفلى خود را به ديگرى به مازاد مانع ندارد ولى اجاره دادن دكان به اجرتى بيشتر از اجرت اوّل بدون احداث خصوصيّتى در آن جايز نيست. (کیایی، 530:1384).»

1-4- حقوق و تکالیف موجر

در عقد اجاره موجر و مستاجر در عین حال که دارای تکالیفی می‌باشند در مقابل از حقوقی نیز برخوردارند. که در این راستا می‌توان حقوق موجر را به شرح زیر بر شمرد:

دریافت مبلغ اجاره در سر موعد از مستاجر (مستاجر باید مال الاجاره ای را که برای استفاده از منافع عین مستاجره به موجر می‌پردازد، در مهلتی که بین طرفین مقرر شده است پرداخت نماید و در صورتی که طرفین برای پرداخت موعدی را تعیین نکرده باشند، مستاجر باید مبلغ را نقدا بپردازد. و اگر مستاجر اجور معوقه داشته باشد و آن را پرداخت نکند، موجر می‎تواند الزام او را از محاکم دادگستری بخواهد.)

فسخ مورد اجاره در صورت تعدی و تفریط مستاجر (در مورد تعدی و تفریط به تفصیل در سر فصل مربوطه در همین رساله سخن گفته شده است).

فسخ مورد اجاره در صورت تغییر کاربرد مال موضوع اجاره بدون جلب موافقت موجر (مستاجر باید عین مستاجره را برای همان مصرفی که در عقد اجاره مقرر شده استفاده کند و اگر تعیین نشده است که عین مستاجره را برای چه کاری به مصرف برساند، باید با توجه به اوضاع و احوال از منافع آن استفاده کند.).

فسخ مورد اجاره در صورت انتقال ملک مورد اجاره توسط مستاجر به دیگری بدون جلب موافقت موجر یا تعیین این حق در قرارداد اجاره

2-4- فسخ مورد اجاره در صورت خرابی ملک و عدم امکان تعمیر آن

عدم تمدید مهلت اجاره توسط موجر به دلیل استفاده شخصی (عقد اجاره دارای موعد و تاریخ مشخص است و بعد از اتمام مدت قرارداد، مستاجر باید ملک یا هر مورد اجاره دیگری را به موجر بازگرداند. در غیر این صورت موجر می‎تواند از مراجع قضایی، دستور تخلیه ملک را بگیرد. در واقع، هر اجاره نامه‌ای باید برای مدت زمان مشخصی عقد شود. با پایان مدت اجاره، مستاجر باید عین مستاجره را تخلیه کند. اگر مستاجر با پایان قرارداد، همچنان به تصرفات خود ادامه دهد و موجر هیچ گونه اعتراضی نداشته‌باشد، مستاجر امین محسوب شده و در ادامه می‌تواند، اجرت المثل را به مالک پرداخت کند.).

در خواست تخلیه عین مستاجره توسط موجر در صورت تحقق شرایط تبصره 1 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر انجام تعمیرات اساسی در ملک مورد اجاره حتی با وجود مانعیت مستاجر.

از تکالیف موجر می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

طبق ماده 476، موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار می‌شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر اختیار فسخ معامله را دارد. بنابراین موجر (اجاره دهنده)باید عین مستاجره را به مستاجر (اجاره گیرنده)تسلیم نماید و این تسلیم باید به گونه‌ای باشد که مستاجر بتواند از این مال استفاده مطلوب ببرد. ماده ۴۷۶ قانون مدنی در این خصوص می‌گوید:

موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع، موجر اجبار می‌شود و در صورت تعذر اجبار، مستاجر خیار فسخ دارد.

منظور قسمت اخیر ماده این است که موجر وظیفه تسلیم عین مستاجره را دارد و اگر آن را تسلیم نکند مستاجر ابتدا باید او را الزام به تسلیم کند و در صورتی که این الزام موثر نباشد مستاجر می‌تواند عقد اجاره را فسخ کند. همچنین گفته شد که تسلیم باید به گونه ای باشد که مستاجر بتواند از مال استفاده مطلوب کند؛ بنابراین اگر مثلاً خانه ای به شخصی اجاره داده شود و درب چند اتاق آن قفل باشد، در این صورت مستاجر نمی‌تواند به درستی از آن خانه استفاده کند.

طبق ماده 486 ،اگر ملک یا خانه تعمیرات و مخارجی نیاز داشته باشد، برای استفاده از آن لازم است که انجام گردد، این تعمیرات به عهده مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف برخلاف آن باشد و همچنین آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم است. برای مثال اگر درب پارکینگ ساختمان نیاز به تعویض داشته باشد و یا سقف ساختمان نیاز به تعمیر داشته باشد موجر موظف به انجام آن است و مستاجر نمی‌بایست به دلیل مخالفت موجر از انجام چنین تعمیراتی،به شخصه و با هزینه خود چنین هزینه های سنگینی را متقبل شود. یا مثلا اگر پشت بام نیاز به ایزوگام دارد این کار بر عهده موجر است مگر این که شرط خلاف آن شده باشد یا عرف و عادت برخلاف آن باشد؛ مثلاً عرف، پرداخت شارژ ساختمان را با مستاجر می‌داند¹⁶. بنابراین تعمیرات و مخارجی که در عین مستاجره لازم است انجام شود همگی بر عهده مالک می‌باشد و نباید از انجام آن سر باز زند.

اگر مستاجر مبلغی بابت رهن نزد موجر دارد موجر باید در هنگام تخلیه آن وجه را به مستاجر برگرداند.

طبق ماده 477 قانون مدنی، موجر باید عین مستاجره را در حالتی به مستاجر بدهد که مستاجر بتواند از آن استفاده مطلوب را بکند.

بنابراین موجر به موازات این كه تكالیفی دارد حقوقی نیز برای او متصور است. گذشته از این كه تمام تكالیف مستأجر، متقابلاً، حقوق موجر به شمار می‌آید. به بعضی از حقوق موجر می‌توان به نحو خاص اشاره کرد.

انجام تعمیرات ضروری یکی از این حقوق است. چنانچه مورد اجاره نیاز به تعمیرات یا تغییرات ضروری پیدا كند به نحوی كه تأخیر در آنها ممكن است برای موجر خسارات كلی به بار آورد در این صورت مستأجر حق ندارد مانع موجر در انجام تعمیرات شود. در این شرایط، حتی اگر قرارداد اجاره به مستأجر حق دسترسی به ملک را بدهد، او نمی‌تواند مانع انجام تعمیرات ضروری شود. به عبارت دیگر، برای حفظ شرایط مطلوب ملک و جلوگیری از آسیب‌های بیشتر، انجام تعمیرات و تغییرات ضروری برای موجر ضروری است و مستأجر باید تسهیلات لازم را برای انجام آن‌ها فراهم کند.

مهم‌ترین نکته در اینجا این است که تعمیرات و تغییرات مورد نظر باید ضروری و فوری باشند تا از خسارت‌های سنگین به ملک جلوگیری شود. برای مثال، در صورتی که خرابی‌های ناشی از سیستم لوله‌کشی یا برق موجب ایجاد خطرات ایمنی یا زیان‌های مالی برای موجر شود، مستأجر نمی‌تواند از انجام آن‌ها جلوگیری کند. در چنین شرایطی، مستأجر باید اجازه دهد تا موجر یا نمایندگان وی بتوانند به سرعت به تعمیرات و تغییرات مورد نیاز پرداخته و از وقوع خسارت‌های احتمالی جلوگیری کنند. این موضوع، به رغم سادگی ظاهری، یکی از اصول مهم در روابط موجر و مستأجر است که به موضوع تعمیرات و نگهداری ملک اجاره‌ای مربوط می‌شود و بعضاً موجب تنش و درگیری و نزاع بین موجر و مستاجر نیز می‌گردد. در قراردادهای اجاره، مسئولیت نگهداری ملک معمولاً بر عهده مستأجر یا موجر قرار می‌گیرد، اما گاهی اوقات نیاز به تعمیرات ضروری به وجود می‌آید که تأخیر در انجام آن‌ها می‌تواند خسارات قابل توجهی به همراه داشته باشد. در چنین شرایطی، مستأجر حق ندارد مانع از انجام این تعمیرات شود.

تعمیرات ضروری و فوری به آن دسته از تعمیرات گفته می‌شود که به دلایل ایمنی یا حفاظتی باید به سرعت انجام شوند تا از بروز خسارت‌های بیشتر جلوگیری گردد. این نوع تعمیرات ممکن است به دلیل خرابی‌های فنی یا شرایط غیرمنتظره‌ای مانند آب‌گرفتگی، آتش‌سوزی، شکستگی در سیستم‌های مهم (مانند لوله‌کشی یا برق)، یا آسیب‌دیدگی ساختاری به وجود آیند. 

از نمونه‌های تعمیرات ضروری می‌توان به موارد زیر اشاره کرد: 

1. خرابی لوله‌کشی و نشت آب: اگر لوله‌های آب در ملک اجاره‌ای خراب شوند و آب به داخل دیوارها یا کف نفوذ کند، نه تنها باعث تخریب بیشتر ملک می‌شود، بلکه می‌تواند مشکلات بهداشتی نیز ایجاد کند. در این حالت، مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات لوله‌کشی شود، چرا که تأخیر در تعمیر آن ممکن است خسارات مالی هنگفت و حتی آسیب به سلامت ساکنان به همراه داشته باشد.

2. اتصالی در سیستم برق: اگر سیستم برق ساختمان دچار مشکل شود و احتمال بروز برق‌گرفتگی یا آتش‌سوزی وجود داشته باشد، انجام تعمیرات فوراً ضروری است. مستأجر باید همکاری کند تا برق به سرعت قطع و تعمیرات انجام شود تا از وقوع حوادث جدی جلوگیری گردد.

 3. آسیب به اصل بنا: اگر بخش‌هایی از ساختمان مانند سقف یا دیوارهای اصلی دچار ترک خوردگی یا آسیب شده باشند که ممکن است به فرو ریختن یا ریزش بخش‌هایی از ساختمان منجر شود، تعمیر این آسیب‌ها باید بدون تأخیر صورت گیرد. در این حالت، مستأجر حق ندارد مانع از ورود موجر به ملک یا انجام تعمیرات ضروری شود.

موجر به عنوان مالک ملک، مسئول حفاظت از اموال خود است و در صورتی که تعمیرات ضروری انجام نشوند، ممکن است خسارت‌های مالی سنگینی متحمل شود. برای مثال، در صورتی که لوله‌کشی خراب شود و آب به دیوارهای ساختمان نفوذ کند، علاوه بر آسیب به ساختمان، ممکن است خسارات جدی به اثاثیه مستأجر یا حتی سایر واحدهای ساختمانی وارد آید. همچنین، در صورت بروز مشکل در سیستم برق و آتش‌سوزی، علاوه بر خسارات مالی، احتمال جراحت یا آسیب به جان افراد نیز وجود دارد.

مستأجر نیز موظف است در صورت نیاز به تعمیرات فوری، همکاری لازم را با موجر داشته باشد. او باید دسترسی به ملک را برای تعمیرکاران یا نمایندگان موجر فراهم کرده و از ممانعت از انجام تعمیرات ضروری خودداری کند. مستأجر نمی‌تواند به دلایلی مانند مزاحمت یا راحتی خود، مانع از انجام تعمیرات لازم شود.

البته در این میان مستثنیات نیز وجود دارد. در صورتی که تعمیرات و تغییرات مورد نظر، ضروری نباشند یا به طور مستقیم به ایمنی و حفظ ارزش ملک مربوط نباشند، مستأجر می‌تواند مخالفت خود را با تعمیرات اعلام کند. به طور مثال، تغییرات دکوراتیو یا تغییرات غیرضروری مانند نصب تابلو یا پرده‌های جدید، برای مستأجر الزامی‌نیست که همکاری کند، مگر اینکه در قرارداد اجاره به طور خاص ذکر شده باشد.

در مجموع، تعمیرات ضروری و فوری جزو حقوق مالک است که باید بدون تأخیر انجام شود و مستأجر وظیفه دارد در این زمینه همکاری لازم را داشته باشد تا از بروز خسارات بیشتر جلوگیری گردد. این همکاری در نهایت به نفع هر دو طرف، یعنی موجر و مستأجر، خواهد بود.

بنابراین، حتی اگر انجام این تعمیرات مانع مستأجر از استیفای منافع گردد. در این فرض ضرر موجر(مالك)با ضرر مستأجر با یكدیگر تعارض می‌كند وحكم تعارض در فرض برابری، تساقط است. وپس از تساقط دو ضرر، قاعده تسلیط به مالك اجازه می‌دهد كه در مال خود تصرف نموده وآن را تعمیر نماید.

در این مورد ماده 485ق.م می‌گوید: «اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید كه تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد ،مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد.اگرچه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره كلا یا بعضا استفاده نماید. در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.»

تشخیص این كه تعمیر ضرورت دارد یا خیر با دادگاه است و حكم دادگاه، بر مبنای داوری عرف (یا با جلب نظر كارشناس)صادر می‌شود و موجر حق ندارد به تشخیص خود اقدام نماید.

3-4- عیوبِ عین مستاجره و خیارات مربوطه

در عقد اجاره یک مثلث وجود دارد که اضلاع آن را موجر، عین مستاجره و مستاجر تشکیل می‌دهند. معایب و مشکلاتی که در عین مستاجره به وجود می‌آید و یا وجود داشته است موجبات طرح بحث خیار را فراهم می‌کند. از همین رو، پرداختن به بحث خیارات ذاتاً عیوب و مشکلات عین مستاجره را نیز در بر خواهد گرفت.

خيار را تسلّط بر فسخ و امضاى عقد تعریف کرده اند. در اصطلاح فقها، خيار دو اطلاق دارد:

۱. اطلاق عام كه عبارت است از تسلّط شخص بر فسخ و امضاى عقد؛ خواه به جهت ثبوت حقّ‌ فسخ براى فسخ كننده به يكى از اسباب آن، مانند تسلّط بر فسخ در عقود لازم همچون بيع و اجاره به شرط خيار در ضمن عقد، يا به جهت حكم شارع به عدم لزوم عقد، از قبيل تسلّط بر فسخ در عقد جايز و نيز تسلّط مالك بر ردّ عقد فضولى، وارث بر ردّ وصيّت نسبت به افزون بر يك سوم، عمّه و خاله بر ردّ عقد شوهرشان در صورت ازدواج او با برادرزاده و خواهرزاده شان و كنيز آزاد شده بر فسخ عقد ازدواج خود با برده. تفاوت سلطنت نوع اوّل با سلطنت حاصل از حكم شارع به عدم لزوم عقد، آن است كه اوّلى قابل اسقاط است، برخلاف دومى.

۲. اطلاق خاص كه عبارت است از تسلّط شخص بر فسخ و امضاى عقد به جهت ثبوت حقّ‌ فسخ براى وى بر اثر تحقق يكى از اسباب آن.

متبادر از كاربرد خيار در كلمات متأخران، اطلاق دوم است که از آن در متون فقهی در باب تجارت سخن رفته است (هاشمی‌شاهرودی، 539:1382).

در حقوق اجاره، زمانی که ملک مورد اجاره معایب و مشکلاتی پیدا کند که استفاده از آن را برای مستأجر غیرممکن یا غیرمعقول کند، مستأجر می‌تواند درخواست فسخ قرارداد اجاره را بدهد¹⁷. البته بر خلاف سایر خیارات که صرفا در برگیرنده حق فسخ برای طرف قرار داد بوده و بدین جهت گاهی به خیار فسخ تعبیر می‌گردند خیار عیب در برگیرنده دو حق فسخ و مطالبه ارش درعرض یکدیگر می‌باشد که مشتری مخیر در به کارگیری یکی از آن ها است مگر در مواردی که مانعی در اجرای یکی از آنها به وجود آید و تنها حق دیگر باقی بماند.

خیار عیب در عقد اجاره منوط به وقوع یا اثبات عیب است. عیب در عقد اجاره به مفهوم معیوب شدن منافع به عنوان موضوع اصلی عقد نمی‌باشد. زیرا به گونه ای که گفتیم، وجود عیب در منفعت قابل تصور نیست. بلکه طبق نظر اکثریت قریب به اتفاق فقها عیب در اجاره عبارت است از عیب در عین مستاجره و عیب در عین در حکم عیب در منفعت آن است چرا که اگر چه عقد اجاره بر منافع حاصله از اعیان واقع می‌شود. اما این منافع تابع عین بوده و از آن نشات می‌گیرند و بین آنها ارتباط تنگاتنگ وجود دارد. تا حدی که بعضی از فقها مسامحتا موضوع اصلی عقد اجاره را عین مستاجره دانسته و صرف معیوب بودن آن را خواه منجر به نقص منفعت گردد یا خیر. موجب ضمان می‌دانند و در علت آن گفته اند که زیرا مورد اجاره عین است و آن متعلق منفعت بوده و بین آنها کمال ارتباط وجود دارد. اما غالب فقها از آنجایی که عین و منفعت را در جز یک مال دانسته که دارای مالیت بوده و به طور مجزا یا مرکب مورد معامله قرار می‌گیرند و عقد اجاره را موجب تملیک منفعت می‌دانند، نه عیب، عیبی را در اجاره عیب و موجب ضمان دانسته اند که موثر در منفعت باشد و موجب نقصان آن شود به گونه ای که اجرت با این نقصان متفاوت گردد.

این معایب ممکن است شامل آسیب‌های ساختاری مانند ترک‌خوردگی دیوارها، نشت آب، خرابی سیستم‌های اساسی مانند برق، آب یا گاز، یا سایر مشکلاتی باشد که باعث ایجاد خطر برای سلامت و ایمنی مستأجر گردد.

مستأجر برای فسخ قرارداد می‌تواند بر اساس عدم تأمین شرایط قرارداد از سوی مالک اقدام کند. اگر معایب ملک در اثر قصور یا غفلت مالک به وجود آمده باشد، مستأجر حق دارد درخواست ترمیم یا تخفیف اجاره‌بها کند و در صورت عدم رفع مشکل، اجاره را فسخ نماید. همچنین، اگر معایب ایجاد شده آن ‌قدر جدی باشد که استفاده از ملک را برای مستأجر غیر ممکن کند (مانند خرابی‌های عمده که به تأسیسات حیاتی ملک مربوط می‌شود)، مستأجر می‌‌تواند بر اساس اصل عدم قابلیت استفاده از ملک درخواست فسخ اجاره را نماید. در چنین مواردی، مستأجر باید به مالک اطلاع دهد و مهلت معقولی برای رفع معایب فراهم کند.

در این گونه موارد از نظر حقوقی بحث خیارات پیش می‌آید. شمار خيارها در كلمات فقها با اختلاف ذكر شده است. برخى تا چهارده قسم برشمرده‌اند: خيار مجلس، خيار حيوان، خيار شرط، خيار تأخير، خيار مايفسد من يومه، خيار رؤيت، خيار غبن، خيار عيب، خيار تدليس، خيار اشتراط (یا خیار تخلف شرط)، خيار شركت، خيار تعذّر تسليم، خيار تبعّض صفقه، و خيار تفليس. بسيارى از فقها به هفت، برخى به پنج و برخى ديگر به هشت قسم آن بسنده كرده‌اند. منشأ اختلاف در شمارش خيارها، اختلاف در تعداد آنها نيست، بلكه صرف جمع آورى و استقصا است؛ زيرا بعضى اقسام در بعضى ديگر قابل اندراج است و نيازى براى قرار دادن عنوانى خاص براى هر يك نيست (هاشمی‌شاهرودی، 540:1382).

چنان كه در ماده‌ای از قانون مدنی¹⁸ آمده است تمام انواع خیار در جمیع معاملات لازمه ممكن است موجود باشد مگر خیارات مختص به عقد بیع كه عبارت هستند از : خیار مجلس و خیار حیوان و خیار تأخیر ثمن. بنابراین در عقد اجاره هم ممكن است بعضی از خیارات مشتركه محقق شود.

اصولاً موضوع خيار، هر عقدِ لازمى است كه منشأ لزوم آن حقّ‌ باشد، مانند بيع، اجاره، و صلح از عقود معاوضى. در اين گونه عقود، لزوم، حقّى است براى دو طرف كه برايند تعهّد و التزام آنان به عقد مى‌باشد. در نتيجه اگر بخواهند مى‌توانند با جعل خيار، اين حقّ‌ را از خود سلب كنند (مهذّب الاحكام ۷۹/۱۷-۸۰). امّا عقودى كه لزوم آنها ذاتى و حكمى است، مانند عقد نكاح، موضوع خيار قرار نمى‌گيرند؛ بلكه بنابر قول مشهور، شرط خيار در عقد نكاح موجب بطلان عقد مى‌گردد (جواهر الكلام ۱۰۵/۳۱-۱۰۷). عقود جايز نيز از آن جهت كه جعل خيار در آنها لغو است، موضوع خيار قرار نمى‌گيرند (هاشمی‌شاهرودی، 541:1382).

چنان كه می‌دانیم قاعده كلی در مورد فسخ عقد به سبب خیار این است كه اثر فسخ ناظر به آینده است بنابراین در مورد عقد اجاره نیز قاعده اقتضا می‌كند كه صرف نظر از این كه سبب خیار در ابتدای عقد وجود داشته است یا نه اثر فسخ از زمان اعمال خیار عقد منحل شود. لكن بعضی از نویسندگان حقوق مدنی معتقدند چنانچه سبب خیار در ابتدای عقد اجاره وجود داشته است مانند این كه عین مستأجره از همان ابتدا معیوب بوده باشد، پس اثر فسخ از همان ابتدای عقد اجاره آن را منحل می‌كند (شبیه اثری كه بطلان می‌تواند داشته باشد.)و اگر سبب خیار در خلال مدت اجاره حادث شود اثر فسخ از زمان اعمال خیار و به نسبت بقیه مدت مؤثر خواهد بود. بنابراین باید احكام بعضی از خیارات در عقد اجاره بررسی گردد.

4-4- خيار رؤيت در عقد اجاره

خيار رؤيت به معنای ثبوت حقّ‌ خيار به سبب رؤيت كالا بر خلاف آنچه توصيف شده می‌باشد. خيار رؤيت عبارت است از ثبوت حقّ‌ خيار براى فروشنده يا خريدار و تسلّط هر يك بر فسخ عقد در صورتى كه كالا هنگام عقد با بيان نوع و اوصاف آن - و نه مشاهده - معامله شود؛ ليكن هنگام تحويل و پس از رؤيت آن، خلاف آنچه وصف شده، از كار درآيد. در متون فقهی از این خیار غالباً در باب تجارت سخن گفته‌اند.

جريان خيار رؤيت در بيع محدود به بيع شخصى (فروش كالاى مشخص)است؛ خواه هنگام عقد، كالا موجود باشد، ليكن مشاهده نگردد يا موجود نباشد و خواه معامله بر اساس مشاهدۀ قبلى باشد و يا بدون آن و تنها با بيان نوع و ويژگيهاى آن، به گونه‌اى كه برطرف كنندۀ جهالت باشد؛ چون معامله بدون ذكر نوع و بيان اوصافِ‌ برطرف كنندۀ جهالت، باطل است. (ارشاد الأذهان: ۳۷۵/۱؛ الانوار اللوامع: ۴۳۴/۱۱؛ جواهر الكلام: ۹۲/۲۳-۹۳)

خيار رؤيت گاه براى خريدار است، گاه براى فروشنده و زمانى براى هردو.

اوّل، جايى است كه كالا فاقد تمامى يا بعض اوصاف ذكر شده باشد. دوم، موردى كه كالا از ويژگيهاى بيشتر و برترى نسبت به آنچه توصيف شده برخوردار باشد و سوم، زمانى كه هيچ يك، كالا را نديده باشد و كالا از جهتى پايين‌تر از اوصاف بيان شده و از جهتى برتر از آن اوصاف باشد. (ارشاد الأذهان: ۳۷۶/۱؛ جواهر الكلام: ۹۴/۲۳)

آيا خيار رؤيت فورى است يا با تراخى هم ثابت است‌؟ قول اوّل، اشهر، بلكه منسوب به ظاهر كلمات فقها است. (جواهر الكلام: ۹۵/۲۳؛ كتاب المكاسب: ۲۵۷/۵)خيار رؤيت علاوه بر بيع در هر عقد لازم ديگرى كه موضوع آن عين شخصى وصف شده باشد - مانند صلح و اجاره - جارى مى‌گردد. (كتاب المكاسب: ۲۶۶/۵)

بنابر قول مشهور، گسترۀ اختيار در خيار رؤيت يكى از دو امر است: فسخ معامله يا امضاى آن، مجّانى و بدون گرفتن ارش، مگر آنكه وصف مفقود، دخيل در صحّت كالا باشد و بدون آن، كالا معيوب به شمار رود، كه در اين صورت ثبوت ارش از ناحيۀ ثبوت خيار عيب است نه خيار رؤيت. (همان: 253)

5-4- اسباب سقوط خیار رویت:

1.       خیار رویت دارای مسقطاتی است که از آن جمله‌اند

2.       اسقاط خيار رؤيت پس از رؤيت. در صحّت اسقاط خيار پس از عقد و قبل از رؤيت اختلاف است.

3.       ۲تصرّف در كالا پس از رؤيت آن. در سقوط خيار با تصرّف قبل از رؤيت اختلاف است.

4.       مبادرت نكردن به فسخ عقد پس از رؤيت، بنابر قول به فوريت داشتن خيار رؤيت.

5.       شرط سقوط خيار در عقد بنابر قول برخى. (نهاية الإحكام: ۵۰۷/۲؛ الانوار اللوامع: ۴۳۵/۱۱) برخى ديگر، اين شرط را فاسد و موجب بطلان عقد و گروه سوم، تنها شرط را فاسد دانسته‌اند. (جواهر الكلام: ۹۶/۲۳؛ كتاب المكاسب: ۲۵۹/۵)

6-4- خیار عیب در عقد اجاره

خيار عيب در واقع خيار ثابت بر اثر عيب موجود در يكى از دو عوض معامله است. عیب از نظر فقها هر چیزی است که مورد معامله را از خلقت اصلیه خارج نماید و یا این که در ارزش مالی آن موثر بوده و یا قابلیتی که طرفین از آن قصد نموده بوده اند را زائل نماید. اصولا «حدوث عیب» هم شرط وجودی است و هم شرط زمانی. یعنی از نظر وجودی وقتی عیب حادث می‌شود حق خیار هم ایجاد می‌گردد و از نظر زمانی دامنه عمل تعیین می‌شود که چگونه باید اعمال گردد. این مورد در عقودی که تعاقب پیدا کرده نمود دارد. مثلا استفتا شده که كسى قطعه زمينى را خريده و سپس به ديگرى فروخته و او نيز به شخص سوم و فرد سوم به نفر چهارم، آنگاه پس از مراجعه به شهردارى معلوم شده كه زمين در طرح توسعۀ شهر است و خيابان مى‌شود، در حالى كه نفر دوم و سوم هيچ‌گونه اطلاعى از آن نداشته‌اند؛ و معامله نيز قطعى بوده است. حال آيا نفر چهارم حق فسخ معامله را دارد؟

مجتهد در جواب فرموده در طرح واقع شدن مورد معامله عيب محسوب مى‌شود؛ بنابراين اگر بعد از آخرين معامله در طرح واقع شده باشد، ضرر متوجه به آخرين خريدار است و هيچ كدام حق فسخ و گرفتن تفاوت قيمت را ندارند؛ و اگر قبل از معاملۀ اخير و بعد از معاملۀ دوم در طرح واقع شده باشد و خريدار بدون اطلاع اقدام به معامله كرده است، فقط آخرين خريدار حق فسخ دارد؛ و اگر قبل از معاملۀ دوم در طرح بوده، چون خريدار مورد معامله را فروخته است بعيد نيست حق فسخ او ساقط شده باشد، ولى حق گرفتن تفاوت قيمت را دارد؛ و اگر قبل از معاملۀ اول در طرح بوده همين حكم جارى مى‌باشد، يعنى خريدار اول در صورتى كه بدون اطلاع اقدام به معامله كرده باشد حق گرفتن تفاوت قيمت را از فروشندۀ اول دارد. و در صورت اختلاف موضوعى به محكمۀ شرعى مراجعه شود (منتظری، 582:1384).

خیار عیب یکی از خیارات مشترک در عقد بیع و اجاره است ولی در هر یک از این عقود، شرایط و احکام خاص دارد. در عقد بیع، وجود هر عیبی در مبیع یا ثمن موجب ایجاد خیار است ولی در عقد اجاره، عیبی که باعث نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع شود موجب تحقق خیار خواهد بود.

ماهيّت خيار عيب، تسلّط دارندۀ خيار بر فسخ معامله يا امضاى آن با گرفتن ارش است (المکاسب، 5/217). در متون فقهی از آن در باب تجارت سخن گفته‌اند. هرگاه كالاى فروخته شده معيوب باشد، خريدار خيار دارد، يعنى مى‌تواند معامله را فسخ يا آن را امضا كند و ارش بگيرد. چنان كه در صورت معيوب بودن بهاى پرداختى، فروشنده نيز حقّ‌ خيار پيدا مى‌كند. 

بر خلاف سایر خیارات که صرفا در برگیرنده حق فسخ برای طرف قرار داد بوده و بدین جهت گاهی به خیار فسخ تعبیر می‌گردند خیار عیب در برگیرنده دو حق فسخ و مطالبه ارش درعرض یکدیگر می‌باشد که مشتری مخیر در به کارگیری یکی از آن ها است مگر در مواردی که مانعی در اجرای یکی از آنها به وجود آید و تنها حق دیگر باقی بماند. 

مانند این كه در اتومبیل مورد اجاره عیبی حادث شود كه موجب شود راه نرود و یا سیستم ترمز مشکل داشته باشد. یا مورد اجاره یك دستگاه آپارتمان باشد و سیستم برق و تاسیسات آن معیوب شود و مواردی مانند اینها. در این موارد مستأجر به حكم ماده 479 قانون مدنی موجب خیار می‌شود این ماده می‌گوید: معیبی كه موجب فسخ اجاره می‌شود عیبی است كه موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.» حقوقدانان در علت این امر گفته اند: زیرا مورد حقیقی اجاره منفعت است و به اعتبار ارزش آن، اجرت المسمی‌تعیین می‌گردد. بعضی ازایشان نیز علاوه بر تاثیر عیب در منفعت از حیث نقصان و یا صعوبت در انتفاع هر فزونی یا کاستی در عین مستاجره که موجب کمی‌رغبت یا تمایل نسبت به آن گردد را هم هر چند اگر سبب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع نباشد به مفهوم عیب موجد حق فسخ برای مستاجر می‌دانند. از همین رو، عیب در اجاره به مفهوم عیب در عین مستاجره موثر در منافع است و هر عیبی را شامل نمی‌شود. اصولاً گفته شده که عیب موجب ضمان عیبی است که موجب تهی شدن عین مستاجره از صفتی شود که موجر صراحتا وجود آن را در عین مستاجره تعهد کرده یا از صفتی که انتفاع مورد نظر از عین مستاجره آن را اقتضا می‌کند.

بنابراین مستاجر در صورت حدوث عیب در عین مستاجره حق فسخ خواهد داشت، به اين علت كه به دليل ظهور عيب مقدارى از ماليت مورد اجاره از بين مى‌رود كه اين نقصان در ماليت، با قرار دادن خيار، تدارك و جبران مى‌شود. از سوى ديگر چون «صبر بر عيب» موجب ضرر مى‌شود، حكم ضررى به موجب قاعدۀ لا ضرر نفى شده است. در اين مورد، بين حالتى كه عيب از قبل وجود داشته و حالتى كه پس از عقد حادث شود، تفاوتى وجود ندارد؛ هر چند حدوث عيب، پس از استيفاى مقدارى از منفعت باشد (محقق داماد، 1361:1381).

در اجاره نیز مانند بیع، مهمترین اثر ناشی از حدوث عیب، ثبوت خیار عیب برای مستاجر می‌باشد و فرض ثبوت آن نیز زمانی است که عقد صحیحا واقع شده و مورد اجاره هم عین معین باشد؛ زیرا در مورد عین کلی، جبران ضرر با اجبار موجر به تبدیل آن به مصداق سالم امکان پذیر است.

همچنین عیوب موجود یا حادث در عین مستاجره زمانی موجد خیار برای مستاجر و ضمان موجر است که حدوث این عیوب ناشی از تعدی و تفریط مستاجر نبوده باشد. زیرا وی نسبت به عین مستاجره ضامن نیست. مگر در صورت تعدی و تفریط که در این صورت ضمان تلف یا نقص عین مستاجره از موجر به وی منتقل می‌شود. هر چند اگر تلف یا نقص در نتیجه تفریط یا تعدی وی حاصل نشده باشد.

در خصوص اجاره، طرح بحث خیار عیب اصولاً با این اشکال اساسی روبرو می‌شود که مورد اجاره عین نبوده بلکه منفعت حاصله از عین است و تسلیم عین به مستاجر تنها از جهت قادر ساختن وی بر استیفا از منفعتهای آن می‌باشد. لذا حدوث عیب در مورد اجاره یا منفعت، مورد تردید واقع می‌شود به نحوی که بعضی از علما عیب در منفعت را نپذیرفته و برای آن در عقد اجاره مفهومی‌قائل نیستند. اما طبق نظر اکثریت قریب به اتفاق فقها و علما، عیب در اجاره نیز با پذیرش آن به مفهوم عیب در عین مستاجره موثر در منافع قابل تصور است.

با تردید فوق الذکر نظریه عدم امکان وجود عیب در منفعت طرح می‌شود. بعضی از فقها یا رد امکان عیب در منفعت، خیار عیب را در اجاره نمی‌پذیرند و معتقدند که عیب در منفعت غیر معقول است. زیرا آنطور که در تعریف عیب ذکر شده عیب عبارت از فزونی یا کاستی از خلقت اصلی می‌باشد و این از ویژگیهای اعیان است که به حسب خلقت اصلی، اقتضائاتی دارند. ولی منفعت چنین حالتی ندارد تا این که فزونی یا کاستی در آن قابل تصور باشد. منفعت مراتبی دارد که در نتیجه عیب عین مستاجره تنزل پیدا می‌کند و تصور عیب در آن خالی از اشکال نیست. زیرا این مراتب به حسب خوبی و ضعف متعدد و زیاد هستند ولی هر کدام از آنها نوعی از منفعت بوده و به حسب طبیعت نقصی در آن نیست و اگر چه نسبت به منافع دیگر ممکن است کمتر یا بیشتر یا مساوی باشد. اما این وضعیت باعث خروج از مقتضای طبیعت منفعت نیست. بنابراین منفعت مانند عین نیست که اوصاف صحت و عیب را بپذیرد و این عیب عین مستاجره است. نه منافع که تنزل پیدا می‌کند.

 خیار عیب حادث در عقد اجاره فقط موجب حق فسخ برای مستأجر می‌شود و مستأجر حق مطالبه ارش را ندارد. ماده 478 قانون مدنی در این باره می‌گوید: «هرگاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ كند یا به همان نحو كه بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول كند.»

 نكته دیگر در مورد خیار عیب این كه، عیب در صورتی موجب خیار است كه رفع عیب به نحوی كه موجب ضرر مستأجر نشود ممكن نباشد والا عیوبی که قابل رفع بدون ضرر مستأجرباشد، حق فسخ ایجاد نمی‌كند.

همچنین باید به عدم لزوم سابق بودن عیب در اجاره توجه کرد. اگر عمده ترین علت ضرورت سابق بودن عیب در ثبوت خیار را انتقال ضمان معاوضی از زمان تسلیم مورد معامله به طرف مقابل بدانیم باید بگوییم که این ضمان برای موجر تا زمانی که عین مستاجره در اختیار مستاجر است و از منافع آن استیفا می‌نماید وجود دارد. زیرا عقد اجاره از عقود مستمر بوده و بر خلاف عقود فوری که با تسلیم عین مسئولیت انتقال دهنده پایان می‌پذیرد نیست. در عقود مستمر مانند اجاره این مسئولیت تا انقضای مدت ادامه دارد و مانند آن است که موجر در هر لحظه از زمان تملیک منافع سالم را به طور ضمنی انشا می‌کند و مستاجر نیز می‌پذیرد پس حتی اگر در اثنا اجاره عیبی در مورد اجاره حادث گردد باز هم موجر ضامن آن است و برای مستاجر حق خیار ثابت می‌شود. خیار فسخ نیز در این مورد تنها نسبت به منافعی ثابت می‌شود که تصرف نشده اند و به همین دلیل است که قسمت آخر ماده ۴۸۰ تصریح نموده و اگر عیب در اثنا مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.

قانون مدنی ما به این امر صراحتا اشاره نموده و در قسمت اول ماده ۴۷۸ مقرر داشته هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند» و یا در ماده ۴۸۰ نیز مقرر شده: « عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شده، موجب خیار است و اگر عیب در اثنا مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.» در مورد معیوب بودن عیب در زمان عقد و یا معیب شدن آن بعد از عقد و قبل از قبض اشکالی نیست. اما هنگامی‌که عیب در اثنا اجاره حادث می‌شود ممکن است ایراد شود که در این حالت قسمتی از منافع به تصرف مستاجره در آمده و تصرف مسقط خیار است پس چگونه می‌توان برای مستاجر حق فسخ قائل شد؟

پاسخ این سوال نیز با عنایت به مستمر بودن عقد اجاره بدیهی است و فقها در این مورد استدلال نموده اند که در منافعی که هنوز به وجود نیامده اند تصرفی نیز صورت نگرفته است موجب سقوط حق خیار شود (جواهرالکلام، ج27: 314)، بلکه تنها در منافعی تصرف شده که زمان حصول آن فرا رسیده و استیفا شده اند نه منافع آینده، در نتیجه اگر بعد از عقد عیبی در عین مستاجره ایجاد شود برای مستاجر خیار فسخ ثابت می‌گردد.

پس در اجاره بر خلاف بیع، حدوث عیب در سه زمان موجب خیار است: قبل از عقد، بعد از عقد و پیش از قبض و یا در اثنا مدت اجاره. بنابراین در این مورد عقد اجاره را باید متفاوت از بیع دانست و گفت که سبب اختلاف واضح است و به طبیعت عقد اجاره باز می‌گردد. زیرا اجاره عقدی است که در زمان استمرار دارد و موجر در تمام مدت اجاره در برابر مستاجر ضامن انتفاع از عین مستاجره است. پس هنگامی‌که در اثنا اجاره عیبی در عین مستاجره ایجاد شود موجر ضمان آن است بر خلاف بیع که عقدی فوری بوده و هنگامی‌که بعد از تسلیم، عیبی در آن حادث می‌شود تحمل آن به تبع عین بوده عهده مشتری است و بایع ضامن نمی‌باشد.

در نتیجه خیار عیب از جمله خیاراتی است که از آغاز عقد وجود دارد، هر چند که صاحب آن از آن آگاه نبوده و مدتها بعد از آن استفاده نماید. این در فرضی می‌باشد که سابق بودن عیب برای ثبوت خیار لازم است اما در اجاره چون چنین شرطی موثر در ثبوت خیار نیست و خیار از زمان حدوث عیب ثابت می‌شود ظهور عیب هر چند اگر در اثنا اجاره باشد کاشف از وجود خیار از زمان حدوث عیب است نه وجود آن از ابتدای خیار مگر آن که عیب در زمان عقد موجود بوده باشد.

5- نتیجه گیری

در تحلیل اجاره املاک غیرتجاری، به‌ویژه از منظر روابط حقوقی میان موجر، مستاجر و عین مستاجره، می‌توان به این نتیجه رسید که این سه عنصر اصلی نه تنها در تعیین وضعیت حقوقی قرارداد اجاره، بلکه در تعیین بسیاری از مسائل حقوقی و عملی این قرارداد نقش بسیار مهمی‌دارند. روابط پیچیده و گاهی پرتنش میان این سه طرف می‌تواند موجب بروز اختلافات متعدد در طول مدت اجاره شود. برای کاهش این تنش‌ها و مشکلات، شایسته است که حقوق و تکالیف هر یک از طرفین به‌طور دقیق و شفاف در قرارداد مشخص شده و در صورت بروز هرگونه اختلاف، مسیرهای قانونی برای حل‌وفصل مسائل در نظر گرفته شود.

حقوق و تکالیف موجر یکی از اضلاع این رابطه است. در قانون مدنی ایران، با توجه به اصل تضمین سلامت عین مستاجره و الزام به تحویل آن در وضعیت قابل استفاده، باعث می‌شود که موجر مسئولیت سنگینی در حفظ و نگهداری ملک داشته باشد. علاوه بر این، موجر موظف است که در طول مدت اجاره هیچ‌گونه مزاحمتی برای مستاجر ایجاد نکند و عین مستاجره را در اختیار مستاجر قرار دهد تا وی بتواند از آن به‌طور معمول بهره‌برداری کند. از سوی دیگر، موجر حق دارد اجاره‌بهای ملک را دریافت کند و در صورت عدم پرداخت، می‌تواند از راه‌های قانونی برای دریافت آن اقدام نماید.

حقوق و تکالیف مستاجر یکی دیگر از اضلاع این رابطه است که در قرارداد اجاره مشخص می‌شود. مستاجر موظف است که عین مستاجره را طبق شرایط قرارداد مورد استفاده قرار دهد و در قبال استفاده از ملک، اجاره‌بها را پرداخت کند. در عین حال، مستاجر مسئول حفظ و نگهداری ملک است و در صورت آسیب رسیدن به ملک، باید آن را ترمیم کند. اما از آنجا که برخی از مشکلات ممکن است ناشی از شرایط بیرونی و فراتر از اراده مستاجر باشد، لازم است که در قرارداد اجاره بندهایی برای روشن شدن حدود مسئولیت مستاجر پیش‌بینی شود. مستاجر نیز در برابر حقوق خود از جمله حق استفاده از ملک برای مدت معین، باید حمایت قانونی داشته باشد تا در صورت بروز مشکلات، بتواند از طریق مراجع قانونی حق خود را مطالبه کند.

در نهایت عین مستاجره که خود در بسیاری از موارد منبع اصلی مشکلات و اختلافات می‌تواند باشد، از نظر قانونی و عملی نیاز به دقت بالایی در مشخصات و شرایط آن دارد. اگر عین مستاجره دچار نقص یا آسیب شود، مسئولیت آن به وضوح بر دوش کدام طرف است؟ آیا باید موجر خسارت وارد شده را جبران کند یا مستاجر باید تعمیرات را انجام دهد؟ و همچنین حدوث عیوب و مسائلی از این دست. این سوالات در قراردادهای اجاره نیاز به پاسخ‌گویی دارند.

نهایتاً، بررسی معایب و مشکلات عین مستاجره در کنار حقوق و تکالیف طرفین، این پیام را به همراه دارد که در تنظیم قرارداد اجاره باید دقت بیشتری به عمل آید. قراردادهای اجاره باید حاوی جزئیات و شرایطی باشند که پیش از بروز مشکل، طرفین را از تکالیف خود آگاه کرده و راه‌حل‌های قانونی مناسب را برای حل اختلافات احتمالی پیش‌بینی کنند. این امر نه‌تنها باعث جلوگیری از تنش‌ها و درگیری‌ها می‌شود، بلکه امنیت حقوقی طرفین را تضمین می‌کند و از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری می‌کند. بنابراین، تدوین دقیق و شفاف قرارداد اجاره و نظارت بر اجرای آن از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است تا در صورت بروز اختلافات، طرفین بتوانند با استناد به قانون حقوق خود را مطالبه نمایند.

فهرست منابع

کتب

1.       امامی، سیدحسن (1375)، حقوق مدنی (جلد دومدر اجاره، مساقات، مضاربه، جعاله، شرکت)، تهران، اسلامیه.

2.       انصاری، مسعود و طاهری، محمدعلی (1368) دانشنامه حقوق خصوصی، تهران، انتشارات محراب فکر.

3.       خاوری، محمودرضا (1371)، حقوق بانکی، تهران، انتشارات موسسه بانکداری ایران.

4.       ذهنی تهرانی، محمد جواد (1366)، المباحث الفقهیة في شرح الروضة البهیة، قم، انتشارات وجدانی.

5.       خمینی‌، روح الله (1383)، ترجمه تحریرالوسیله، مترجم محمد قاضی‌زاده و علی اسلامی، قم، جامعه مدرسین حوزه علمیه قم، دفتر انتشارات اسلامی.

6.       خمینی، روح الله (1386)، کتاب البیع (جلد پنجم)، تهران، موسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینی ( چاپ و نشر عروج).

7.       جعفری لنگرودی، محمد جعفر (1380)، ترمینولوژی حقوق، تهران، انتشارات گنج دانش.

8.       صدر، محمد باقر (1389)، بانکداری بدون ربا، مترجم مرتضی زنجانی شریعتمدار، قم، نشر فرهنگ سبز.

9.       شافعی، محمد بن ادریس (1396) الرساله، ترجمه ژیلا مرادپور و علی صارمی، تهران، نشر احسا.

10.       شیخ مفید، محمد بن محمد بن نعمان (1413)، المقنعه، قم، ناشر كنگره جهانى هزاره شیخ مفید.

11.       فاضل آبی، زین الدین ابوعلی (1408)، كشف الرموز فی شرح المختصر النافع، قم، انتشارات جماعت المدرسین.

12.       علامه حلی، حسن بن یوسف (1414)، تذکره الفقها، قم، موسسه آل بیت (ع).

13.       فیاض محمد اسحاق (1426) توضیح المسائل (فیاض)، قم، نشر مجلسی.

14.       کاتوزیان، ناصر (1372)، قواعد عمومی‌قراردادها ()، تهران، شرکت سهامی‌انتشار.

15.       کاتوزیان، ناصر (1374)، حقوق مدنی عقود معین (قسمت اول) (معاملات معوض، عقود تملیکی، بیع، معاوضه، اجاره، قرض)، تهران، شرکت انتشار.

16.       کاتوزیان، ناصر (1390)، دوره مقدماتی حقوق مدنی: اعمال حقوقی – قرارداد، ایقاع، تهران، گنج دانش.

17.       کیایی، عبدالله (1384)، قانون مدنی و فتاوای امام خمینی (ره)، تهران، انتشارات سمت.

18.       گلپایگانی محمدرضا (1414)، مجمع المسائل ( ج سوم)، قم، موسسه دار القرآن الکريم.

19.       صافی، لطف‌‌الله (1385 )، جامع الأحکام (جلد 5)، قم، انتشارات دفتر تنظيم و نشر آثار حضرت آيت الله العظمی‌صافی گلپایگانی.

20.       عدل [منصورالسلطنه]، مصطفی (1385)، حقوق مدنی، قم، نشر طه.

21.       محقق حلی، جعفر بن حسن (1368)، شرایع الاسلام (جلد 19)، ترجمه یزدی، تهران، مؤسسه انتشارات و چاپ دانشگاه تهران.

22.       محقق داماد، مصطفی (1381)، قواعد فقه (بخش مدنی)، تهران، انتشارات سمت.

23.       محقق داماد، مصطفی (1384)، قواعد فقه (بخش مدنی - مالکیت و مسئولیت)، تهران، مرکز نشر علوم اسلامی.

24.       منتظری، حسینعلی (1384)، استفتاءات (منتظری)، قم، نشر سايه.

25.       موسوی اردبیلی، عبد الکریم (1388)، توضیح المسائل، قم، انتشارات نجات.

26.       موسوی بجنوردی، محمد (1379)، قواعد فقهیه ، تهران، انتشارات مؤسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینی (ره)، مؤسسه چاپ و نشر عروج.

 

مقالات

27.       رضایی آهوانوئی، محمدجعفر (1401)، بررسی روابط موجر و مستاجر در حقوق ایران، پنجمین کنفرانس بین‌المللی فقه، حقوق و پژوهشهای دینی.

28.       روحانی، کارن و شکرزاده گروی، محمد (1396)، بررسی موجبات درخواست تخلیه در قوانین موجر و مستاجر 56 و 76 و قانون مدنی و فقــه اسلامی،همایش بین المللی حقوق علوم سیاسی و معارف اسلامی، قرچک.

29.       طوسی، عباس، و کاشانی، جواد (1398)، تحلیل اقتصادی مداخلات حقوقی دولت در روابط استیجاری بر اساس ایده کارایی بازار و شکست آن. پژوهش حقوق خصوصی، 6 (29)1۳0-109.

30.       قلعه کوهی، کامران و الیکی، بهاره و نجفی بابادی، مـریم (1400)، اعطـای مهلـت اضـافی بـه منظـور اجرای تعهدات قراردادی در حقوق آلمان و ایران و چهارمین کنفرانس بـین المللی فقـه، حقـوق و پژوهشهای دینی.

31.       محمدی، زینب، محقق داماد، مصـطفی، و حبیبـی مجنـده، محمـد (1399)، تـاثیر حقـوق بشـر بـر حقـوق قراردادها در آلمان، انگلیس و ایران. حقوق اسلامی، 11(65)10-19۳.

---

[1] - دانشجوی دکتری، گروه حقوق خصوصی، پردیس علوم و تحقیقات خوزستان، دانشگاه آزاد اسلامی، اهواز، ایران. / دانشجوی دکتری، گروه حقوق خصوصی، واحد اهواز، دانشگاه آزاد اسلامی، اهواز، ایران.

[2] -  استادیار، گروه حقوق، مرکز تحقیقات پژوهش های قرآنی با رویکرد سبک زندگی اسلامی ، واحد اهواز، دانشگاه آزاد اسلامی، اهواز، ایران. (نویسنده مسئول)[e-mail] 

[3] - استادیار، گروه حقوق، دانشگاه شهید چمران، اهواز، ایران. 

[4]  ماده 512 قانون مدنی: در اجاره اشخاص کسی که اجاره میکند مستاجر و کسی که مورد اجاره واقع میشود اجیر و مال‌الاجاره اجرت نامیده می‌شود.

[5]  ماده 490 قانون مدنی «مستاجر باید: اولاً- در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند؛ ثانیاً- عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط میشود ‌استعمال نماید؛ ثالثاً- مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد.»

[6]  ماده 237 قانون مدنی: هر گاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد، اثباتاً یا نفیاً، کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت‌ تخلف طرف معامله میتواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید. ماده 238 قانون مدنی هرگاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیرمقدور ولی انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد حاکم‌ میتواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند. ماده 239 قانون مدنی هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او‌ واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.

[7]  قانونگذار در جهت حمایت از موجرین و تسهیل تخلیه در صورت انقضاء مدت اقدام به وضع مقررات و تاسیس عنوان دستور تخلیه نموده است. موجر یا مالک با توسل به عنوان دستور تخلیه می‌تواند بدون مراجعه به دادگاه و به صورت فوری به محض انقضاء مدت تقاضای صدور یک دستور قضایی یا اجرایی موسوم به دستور تخلیه را بنماید.

[8]  ماده 492 قانون مدنی: اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال کند و منع آن ‌ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

[9]  ماده 642 قانون مدنی: اگر بر مستعیر شرط ضمان شده باشد مسئول هر کسر و نقصانی خواهد بود اگر چه مربوط به عمل او نباشد.

[10]  ماده 328 قانون مدنی: هر کس مال غیر را تلف کند ضامن آن است و باید مثل یا قیمت آن را بدهد اعم از این که از روی عمد تلف کرده باشد یا بدون عمد و ‌اعم از این که عین باشد یا منفعت و اگر آن را ناقص یا معیوب کند ضامن نقص قیمت آن مال است. ماده 331 قانون مدنی: هر کس سبب تلف مالی بشود باید مثل یا قیمت آن را بدهد و اگر سبب نقص یا عیب آن شده باشد باید از عهده نقص قیمت آن برآید.

[11]  در این مورد قانون مدنی در ماده 490 قانون مدنی می‌گوید:«....عین مستأجره را برای همان مصرفی كه در اجاره مقرر شده ودر صورت عدم تعیین در منفع مقصوده كه از اوضاع واحوال استنباط می‌شود استعمال نماید.»

[12]  در پرونده‌ای که خواهان خواسته تجویز تغییر شغل را خواستار شده، در نهایت تجدیدنظر چنین انشای رای کرده است: علی رغم امکان مداخله دادگاه در انتقال منافع عین مستأجره و تجویز این امر بر خلاف اراده موجر، تجویز تغییر شغل مستأجر بر خلاف اراده موجر فاقد نص قانونی بوده و این امر که با اصول حاکم بر قراردادها نیز تعارض دارد، قابل مطالبه نیست. 

[13]  ماده 492 قانون مدنی: اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال کند و منع آن ‌ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

[14]  ماده 491 قانون مدنی: اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن منظور نبوده مستاجر می‌تواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا ‌کمتر از منفعت معینه باشد.

[15]  ماده 497 قانون مدنی: عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستأجر باطل نمی‌شود لیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده‌است اجاره به فوت موجر باطل می‌شود و اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد به فوت مستأجر باطل می‌گردد.

[16]  ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 تصریح دارد که تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و‌آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود.

[17]  ماده 478 قانون مدنی: هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را‌ با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.

[18]  ماده 456 قانون مدنی: تمام انواع خیار در جمیع معاملات لازمه ممکن است موجود باشد مگر خیار مجلس و حیوان و تاخیر ثمن که مخصوص بیع است.